2010年成都房地产年计划度报告.docVIP

2010年成都房地产年度报告 2011楼市供大于求 一、地产新政与趋势研究 1、05年以来调控基调走势 政策点评： 05年以来，中国楼市调控历经：打压投资——稳定经济结构性泡沫——次贷危机保增长——回归民生四阶段；未来主要面临持续性的回归民生性的调控政策影响，但住宅投资和大面积高端物业是调控的主要对象。 2、2010年主要政策 政策点评： 通过信贷政策，抑制需求和增加供给成为调控的主要手段，该调控手段虽然在短期内达到一定效果，但从中长期来看，市场必有报复性反弹，市场可能出现大起大落状况，对整个市场发展带来较大影响。 二、土地市场 2010年成都市供应土地556宗，共计面积约45772亩，同比分别增加136宗和7502亩。全市共计成交土地464宗，面积约36999亩，较2009年分别增加了102宗和4952亩。 虽然2010年楼市调控政策频频出台，但对土地市场的影响仅仅在5-7月份，成都土地市场整体较为活跃，迎来了招商、香港置地、南京朗诗、世茂、阳光100、上海天祥等地产巨头。 地价呈上涨趋势，主城区综合地价约729.2万元/亩，同比上涨30.9%；主城区城镇混合住宅用地楼面地价约4544元/平方米，同比上涨42.8%。 1、主城区土地市场 （1）年度趋势 土地成交量有所放大 2008年以来，成都主城区土地成交逐渐增加，2010年成交面积约4748亩，同比增加约340亩。 城镇混合住宅用地楼面地价不断攀升 近三年来，成都主城区城镇混合住宅楼面地价约4544元/平方米，同比上涨42.8%。根据楼面地价预估，这些项目的综合成本约在7500-8500元/平方米，与成都目前住宅均价基本持平。可见，因土地成本攀升因素，成都房价仍将上涨。 （2）2010年主城区土地供应状况 2010年，成都主城区供应土地82宗，共计面积约5682亩，同比分别增加7宗和约610亩。 四季度土地供应放量 土地供应与政策调控有较大的关系，“新国十条”之后的5-7月成都土地市场（一级市场）较为低迷；二级市场于8月中旬开始反弹，一直持续到年末，此间土地频频推出，12月达到年度高峰，供应21宗，共计面积1766.5亩。 以住宅兼容商业类用地为主 数据显示，2010年住宅兼容商业用地供应37宗，共计面积约2204亩；商业兼容住宅用地供应23宗，共计面积2286.9亩。同时商业用地和商业金融用地分别供应428.7亩和719.3亩。 可见，土地用途以商业为主，未来商业类物业供应将大幅增加。 以50亩以下中小地块为主 在供应的82宗土地中，50亩以下地块达到了48亩，占到了总量的58.5%；其次是50-100亩和100-150亩分别有16宗和8宗。此外200亩以上地块有7宗，但均是商业为主的用地。 以中小规模地块为主，可以有效地增加市场供给，缓解市场供需压力，同时地块规模小，为资金实力有限的中小开发商提供了生存空间。 高新区土地供应一枝独秀 上图显示，高新区土地供应达成31宗，面积约1973亩，远远超过其他主城区域。其次是武侯区，达到14宗，共计面积842.2亩。 随着天府新城和武侯新城建设力度的加大，两大区域的土地放量，市场竞争将日益加剧。 高新区商业兼容住宅用地供应最多 注：括号内为土地供应宗数 住宅兼容商业用地中，武侯区供应11宗，面积约513.7亩，位居首位；其次是成华区，为10宗，面积约855亩。 商业兼容住宅中，高新区供应数量和面积居首位，分别为18宗和1484.3亩。同时商业用地和商业金融用地亦以高新区供应量最多。 （3）2010主城区土地成交状况 土地成交方面，全年主城区成交地块74宗，面积约4748亩，较2009年分别增加8宗和约340亩。 土地总体交易均价约729.2万元/亩，同比上涨30.9% 住宅和商业类物业可建面积基本相当 根据成交地块相当指标计算，2010年成交地块的可建面积约1242.4万平方米，其中住宅约628.6万平方米，商业类物业约613.8万平方米。 据统计，2010年成都主城区成交住宅面积约830万平方米，2010年成交地块可建住宅尚不足成都主城区一年的住宅销售量。若这一状况不得以改变，可以预计，2011-2012年成都主城区住宅将呈现供不应求的局面。 与住宅相反，商业类物业则呈现供大于求的状况，市场竞争压力将加剧。 成华区成交土地达1106亩 成华区以1106.6亩的土地成交量，位居各区之首，主要位于成华青龙乡区域； 高新区和武侯区分别成交19宗和18宗土地，分别集中在天府新城和武侯新城。 楼面地价TOP10 位于春熙路商圈的华兴街地块，以11000元/平方米的楼面地价，夺取年度楼面地价地王。 在楼面地价TOP10中，市中心（内环内）2宗，城东二三环间4宗，城西二三环间2宗，城北内一环间和城西一二环间各一宗。 主要区域土地成交情况