2011年上海宝华北岸计划郡墅营销策略方案上.pptVIP

北岸郡墅：是时候享受“天地”;一曲田园吉他声中 流淌着乡村静谧的溪流 北上海 区域心 赴一场与风笛的浪漫约会 水岸莫里斯 北岸郡墅;开启每个人的莫里斯生活信仰 -------浪漫田园红屋，水岸原生居所;背景分析 运筹帷幄 核心洞察 知己知彼 推广思路 厚积薄发 营销执行 水到渠成;生命是一次短暂的旅程 生活必须对得起自己，不应委屈自己的栖息 梦想的别墅尊荣经不起等待 北岸郡墅 提前实现的不仅仅是别墅生活 更是一步到位享受尊崇地位 有天有地的水岸莫里斯 有花园有阁楼的水岸莫里斯;“低总价、高附赠”是本案如何吸引眼球，进入市场加快去化的关键 向目标客户传递公寓门槛进入别墅圈层，开启新人生是本案宣传重点; 背景分析;市场背景;一、项目入市背景;政策组合拳;区域产品考量;1;项目板块市场：目前板块内在售楼盘以公寓为主，有宝华·盛世花园、中冶尚园和宝月花园。未来月浦定位于北上海宜居板块，相信住宅面积会不断增加。 公寓新盘均价集中在10000-15000元之间，版块内无在售别墅项目。 目前离本案最近的在售别墅项目多集中于宝山顾村和美兰湖，离我案最近的知名玲珑墅为顾村的绿地1860。;鉴于目前市场成交预期，且市场内短期无竞争，长期住宅项目会增多，应当选择在一定蓄客基础后尽早入市。 宏观环境短期内难以改善，存在未来调控加强可能。 再根据前述的结论，以及当地的实际情况。建议开盘时间为;二、上海玲珑墅市场;度假类小 面积别墅;产品特征：越来越多的城市居住者，在短假期间寻求远离城市区域，享受自然环境，但是同时希望保有原有的家庭式生活。 在这种诉求下，旅游性玲珑墅应运而生。并且以低总价，周边景色秀丽等吸引了很大一部分客户，在市场需求中找到出路。;度假类玲珑墅：绿地海语墅;概念亮点：“赏玩别墅、酒店管理、周末度假”;自住类玲珑墅：布鲁斯小镇;概念亮点：“特色别墅、完整别墅功能、大优惠”;创新第一居所玲珑墅：北岸郡墅;概念亮点：“水岸别墅、完整别墅功能、高性价比”;通过前面的市场分析得出： 预期短期内宏观环境难以有较大改善，未来政策风险较大，建议尽早入市。 目前板块内无玲珑墅产品，也无高端住宅产品，应当利用区域内客户对高端别墅产品的向往，激发客户需求，赢得市场。 让当地高端置业者认同公寓门槛进入别墅生活的理念，是本案成功的主要途径。这就需要我们的“企划包装 ”和“营销策略”。; 核心洞察;一、项目认识;项目价值体系;减小劣势，避免威胁;104㎡中间套共162套，占总量的80%左右。作为首次置业型产品，丰富了整个社区的客户选择。140㎡作为本案的亮点产品，在区域内乃至上海范围内都会吸引有别墅改善性需求的客户。;二、项目理解;北上海 区域心 越来越稀缺的低总价别墅 免去高额贷款对其事业的掣肘 准确把握买家的心态 宝华·北岸郡墅 完整别墅功能；水岸莫里斯红屋 让所有潜在客户觉得是进入别墅圈层象征 让北岸郡墅成为一种资源 错过；不再有 错失的不仅是房子 是居住别墅的机会 是一次进入高端圈层的机会;传 播 目 标 1. 让购房者了解别墅与公寓的区别，理解别墅生活信仰，认可别墅生活，向往别墅圈层。 2.对别墅生活有向往的人接受玲珑墅，认可我案具有完整丰富的别墅功能，属于别墅范畴。 3.利用项目的景观优势和未来发展规划潜力，占领市场，领导市场，获得最大收益。;路障分析; 推广思路;依据第二篇章提出的三个重要路障，结合对我案的整体卖点梳理。结合优势，让客户忘记这三个路障是主要思路。 扬长避短，突出优势，知己知彼，销售长红;1 地域，从郊环外到北上海; 北上海，传统置业观念中的弱势板块，过去的“老工厂”、“老仓库”、“老堆场”聚集的重工业区域，如今正在实现“华丽转身”，众多一线房地产业内人士均对北上海价值潜力的看好，选择投资北上海。 我们要做的是让目标客户重新认识月浦，认识北上海，接受北上海是作为未来城市中心的一部分。减少的不但是目标客户对于月浦的心理偏差，也是整个区域对于月浦的心理偏差。用前瞻性的眼光来看待楼市走向和区域发展。;南北高架 绕城高速 轨道交通1号线贯穿（规划中） 轨道交通7号线3号线辐射 ….. 20分钟辐射大宁 北上海，直达城市心;区域定位;2 玲珑墅的认识、认同与向往 ;