太原长风居住区整体计划定位与物业发展研究.ppt

长风居住区项目着重解决以下3个问题;800亩整体定位的研究思维导图;地块基本指标;地块边界清晰，相对较为规则，地块北侧目前的违章建筑阳光假日城、地块内部的山西海天科技开发公司对项目价值造成一定消极影响。;地块现状交通主要依靠新晋祠路与城市联系，但未来交通通达性与项目昭示性较好。;从地块资源条件来看，虽然地块紧邻汾河，但不具备压倒性、独一无二的资源优势。同时，地块内部高压线也会对资源造成一定影响。;南北长、东西短的规则地块，一方面有利于南北向楼座排布，另一方面市政道路的分割，也利于组团开发。;从城市规划来看，政府主导因素下的大太原、多格局、多中心的空间发展趋势日益显现;在大太原、多中心战略思路指引下，长风商务区并未实现跳跃式的发展，相比之下，各空间区域从起步到发展成熟仍有较大困难。;地块紧邻长风商务区，用地功能上的互补，使本地块成为长风商务区的重要组成部分;但是，区域潜在房地产项目供应量较大，未来市场竞争激烈。;项目界定;800亩整体定位的研究思维导图;太原房地产整体处于行业的起步阶段，开发企业多而杂，从业人员少而乱，缺乏专业性。;房地产项目“多而碎”，缺乏规模效应;行政管理漏洞百出，违法、违建事件时有发生，消费者对企业诚信心有余悸。;大量的单位福利房、城中村改造项目以超低价冲击市场，其售价仅为正常市场价的3/4.;异地开发商开始“小心翼翼”介入太原市场，当地消费者既带着几分“期盼”，又带着几分“恐惧”;市场背景小结;产品雷同性严重，“点式”、“大进深”、“暗间、暗卫”随处可见，全采光、全通风的纯板楼成为市场的一大卖点。;户型分布不合理，大户型集中度较高，而中小户型则出现一定程度的断档。;户型销售两级分化，超大户型（150以上）和小户型（100-110平米三房和90平米两房）受到市场追捧。;外立面从“灰、暗”走向“艳丽”，主体以涂料为主，缺乏“文化内涵”与“品质感”;项目缺乏社区感，项目内根本无绿化可言。;产品特点小结;客户两级分化严重，购房、居住习惯仍然很“传统”;低端客户;中端客户特征;高端客户特征;客户研究小结;800亩整体定位的研究思维导图;目前国内相对成熟的“大盘”成功开发模式有五种，而 第一种和第三种模式对本案具有极高的借鉴意义;SWOT;战术上的三个立意点;800亩整体定位的研究思维导图;项目定位：考虑与枣园高端项目的互补及区域特征;;国际化、都市化的生活具象 ;都市示范区的发展模式;都市示范区的三大构成元素;元素一：国际化居住产品;元素二：充满活力的商业街区;元素三：景观主轴、会所、销售中心;主题与案名;长风居住区项目着重解决以下3个问题;在实现“叫好又叫座”的目标前提下，成功的大盘项目一般开发策略;针对项目地块特点及快速跑量的要求，建议对项目实施东西分割，甚至按照两个不同项目进行分割操作;考虑到交通的便利性、昭示性、资源性等特点，建议启动区选择为西北地块;从南向北的开发次序，既有利于克服目前区域陌生的认知，又可以考虑政府的市政建设对项目的积极影响。;经过对比分析，建议销售中心建在启动区地块的南侧;整体规划分为“内城”和“外城”;依据项目整体定位及规划，商业定位为：以社区商业为核心，辅助部分满足区域辐射力的特色商业;以人流的出入集中点为商业选址的基本原则;商业街增强娱乐性与互动性：丰富的景观小品如座椅、花坛、雕塑、喷泉增加购物的情致;花园商业强调“极至”的异域特色性;对学校的一点思考：集中设置于项目的最北端，以引入太原名校为根本原则;长风居住区项目着重解决以下3个问题;启动区产品建议主要内容;在太原，总价30～40万左右的户型最好卖。 在太原，客户能感受到实惠的项目卖的最快。 启动区产品单价要高于目前区域市场平台价格， 以利于公司总体形象和品牌价值的传播。 考虑团购客户和零星购买客户的需求。;从道路交通条件、区域成熟度、项目合法性来看来看，本项目入市价格在3800元左右较为合理。;户型配比;项目一期户型配比;基于竞争的价值增长点与太原人居偏好的适应性分析; 赠送面积 —— 偷面积的空间组合，赠送夹层;实惠感：凸窗;步入式阳台、八角窗;全明户型”;预留功能性室内空间;阳光房——提升居住舒适性;启动区楼座排布;启动区产品建议主要内容;高层建筑风格;通过增加线条或采用弧形阳台与窗台丰富立面，景观价值最大化利用;外立面材料建议在低处使用少量石材，保持高档形象，高处使用面砖，节省成本;屋顶设计;启动区产品建议主要内容;园林要着重强调竖向设计，通过高差的变化增加社区环境的趣味性，同时可有力消除高层建??带来的压抑感;启动期建议在新晋祠路一侧设置护坡并进行绿化，实现项目与周边嘈杂环境的隔断性同时可与车库相结合降低成本，并可先期进行景观环境的实景展示;报告回顾（一）;报告回顾（二）;报告回顾（三）;结束语