宁德市绿城·德馨园计划开盘营销推广方案.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;绿城·德馨园开盘营销推广方案;*;目 录;第一部分 市场分析;;;商品房供应总量;商品房销售总量; 2010年上半年市场供应量仅0.54万方，而销售量有5.86万方，市场供不应求。从三季度开始市场瞬间放量，推量达到21.46万方，销售量也随之放大，达到15.89万方，尤其是第四季度，销售量超过了供应量，商品房供销比为0.92：1. 。随着市场的供销两旺，价格从年中的4400元/平米上升至年末的7333元/平米，涨幅达66%。 2010年下半年的价格飙升，显示当时的市场已脱离理性！;工业生产高速增长，经济效益明显提高 初步测算，1-7月全市实现生产总值447.19亿元，比上年同期增长15.4%，高于全省平均水平2.1个百分点。全市规模以上工业实现增加值194.28亿元，同比增长31.5%；实现总产值747.72亿元，同比增长33.8%，分别比全省平均水平高12.7和15.6个百分点，增幅继续位居全省第一。;城镇投资增势强劲，商品房屋销售增加 1-7月，全市城镇固定资产投资完成228.54亿元，同比增长43.2%，高出全省平均水平10.5个百分点，增幅继续位居全省各设区市第三。其中，城镇项目投资174.01亿元，同比增长36.0%；房地产开发投资54.53亿元，同比增长72.6%。; 按揭政策 一套：首付不低于30%，利率不低于基准利率的1.1倍； 二套：首付不低于60%，利率不低于基准利率的1.3倍； 三套及以上：停贷。 二手房按揭贷款无额度，基本停贷。 本项目开发贷银行为福州恒丰银行，指定按揭办理银行，该银行在宁德无分行，实际按揭手续办理银行为与其合作的农行。农行目前的政策是不限制外地户口人员的贷款。 银根紧缩，各企业贷款困难，均出现资金链紧张的情况。 但由于整体政策趋紧，9月份将公布三线城市限购令，宁德已作为房价超高涨幅的典型案例在媒体上报道，后期政策形势不容乐观。; 2011年，宁德新楼盘集中的东侨区将迎来新一轮房地产开发热潮，房地产市场投资依然强劲，施工面积和新开工面积将继续增大。;宁德市场住宅供应潜力巨大; 2011年1-7月份新增推量22万方，已达去年全年推量持平???预计今年三四季度还有超过25万方左右的供应量陆续上市，加之去年底的市场存量4万方左右，今年的市场总供应量达51万方左右，与去年22万方的供应量相比，增幅将达到132%。预示将出现“供大于求”的局面。截止2011年7月底，宁德市区整体成交均价为7238元/平米，较去年底已下降95元/平米。 从2010年下半年销售火爆，一次性付款都没有任何优惠也能迅速去化。到目前，市场上一次性付款普遍92折，按揭98折。导致这一现象出现的原因是由于银根紧缩，无贷款额度，开发商的资金链非常紧张。因此，采用大幅度打折这一促成成交及回笼资金最直接的手段，同时也反映出开发商对市场前景的忧虑，如果今年第四季度供应量集中放量，销售量无法配合释放，则对整个宁德房地产市场是个危险的信号。; 各大实力开发商争相打折，变相压低成交价格，可能导致未来房地产市场非良性竞争，市场形势不容乐观。 因此本案价格制定应结合市场大环境前提，采取谨慎、合理的入市策略。; 以区域为划分标准，将宁德市区房地产分为三大板块;;;;; 销售特征总结 目前市场在售项目普通住宅成交均价在6600-8100元/㎡之间，东侨新区中心板块凭借优良的环境优势整体成交均价最高，在7月新开的楼盘“海滨壹号”虽然已大幅优惠，变相降价，但整体销售情况一般；而成交率最高的仍是价位最低的市中心板块，所以“价格是王道”的真理在宁德市区体现得淋漓尽致； 2011年开盘项目出现销售态势良莠不齐的现象，市场购房行为趋于理性； 23;客户特征分析;;?未来与本案构成竞争 的项目主要集中在新城;;;;;; 销售动态 已开盘3#、5#-9#、12#、13#、15#-17#楼共11栋楼，仅剩11套左右余房，最新均价8500元/㎡。预计9月下旬至10月初即将推出11#楼。 ;;;;;;; 宽景观 宽观景：建造密度仅为20%，楼距宽，可一览东湖、塔山一线风景，小区内景观空间大; 此项目将于9月10日开盘，目前报价为7800-7900元/平米均价，优惠幅度未定。 分析： 虽然该项目区位优势明显，前期开发的君裕东湖亦被市场认可，但780