转型期中国城市容积率与地价关系研究——以兰州市为例.pdfVIP

i 立炮问题 {文章编号]1006 -3862(2010)04 -0116-07 转型期中国城市容积率与地价关系研究 一一以兰州市为例 冷炳荣l 杨永春1 ， 2 韦玲霞2 刘沁萍1 黄 幸1 (1.兰州大学资蹦环境学院; 2. 教育 部西部环境重点实验室;3. 兰州市国土资源评价研究院，甘肃兰州，730000) [摘要]本文从中阁转型期近 30 年来的级济发展、制度变迁、或市化逃税加快的角度，探讨符合中阁实际的容积率与地价关系 的理论，得出同西方国家相比中国统市容积率与地价关系是.I.现倒fU 字缀顶点持续外移关系，以该级论为基础，结合兰州帘 进行实证研究，得出结论是:(l)以近 30 年来的高层建筑统计和空间分布来看，商业和居住高层建筑较为集中，属于相互促进 建筑开发高度化的状态，结果表明兰州市空间企直利用加大明显;(2) 以指数回归模型模拟了兰州市商业、居位用地的容积率 与地价的关系。 [关键诩}容积牟;地价;1JU 字!!:!曲线观点外移 {中阁分类号] F293.31 {文献标识码]A 商服用地，原单位用地中的居住生活空间与工作空 引富 间融为一体遥渐转变为二者空间的分离) .一般而 自改革开放以来，中国城市化进程加快，导致 宵，通过土地利用结构调整的方式，拆除后新建建 城市人口急剧增加。据联合国数据，1980 年城市人 筑建筑高度同拆除的建筑相比要高。 口为 2 亿，城市化水平为 19.6% (总人口为 10 亿) , 人口迅速向城市集聚，导致房屋需求急速增 而2005 年城市人口为5.3 亿，城市化水平为40.4% 加，加上经济利益驱动等要素，带来的必然结果是 (总人口为 13. 12 亿) ，据估计烹2020 年城市人口将 城市建筑商度增加(即容积率增加) ，而政府欲通过 控制开发商成本的方式进而调节土地开发利用市 达到 7.6 亿，城市化水平将达 53.2% (总人口为 场(如对土地价格的拉制与调节) ，从城市规划、艘 14.2 亿)川。在这样的城市发展背景下，城市空间 发展分为两种形式: ( 1)城市发展的空间水平扩张 体城市风貌角度考虑睿积率的最高限制和从土地 高效利用角度考虑容积率的最低限制，以及通过容 上，不断地侵占农业用地，进而转化为城市建设用 积率均城市地价二者的发展关系来调节土地市场。 地，表现为城市的圈层扩张、沿交通线路城市用地 急速增加，又伴随快速城市化发展轴线之间的填充 目前的研究主要集中在: ( 1)容积串的理论内涵方 面:①容积率的定义和外延意义上，邹德葱对容枫 发展(如对包围的城中村集体用地转变为城镇建 率的由来及其容帜率的特性做了分析[Z] ，例强为对 设用地，坡度限制用地等的当时难利用地重开发过 规划容积亭、管理容积率和投规容积率做了详尽的 程)。有些城市或区域涌出现削山(移山)造地(如 阐述[町，查勇对不同类型睿积旦在做了公式上的推 兰州市)、围海造地(如天、津、珠海等市)、甚烹是填 导[4]; ②随着计算机技术和濡感、GIS 技术的适用，