戴德梁行东莞长虹樟计划木头项目研究报告4.pptVIP

策略二：控制单位总价，参考市场总价主力成交区间，最大化实现项目高价值 * 类别 定位 价值实现 户型面积 总价控制 市场参考 A “现金牛”产品 快速实现资金回笼 75-130㎡ 50-100万 香樟国际： 46万（ 77㎡2房） 香樟绿洲： 63万（ 103㎡3房） 香樟绿洲： 84万（ 130㎡3房） B “婴儿”产品 价格求稳 快速走量 55㎡1改2房 38-42万 香樟绿洲： 43万（ 66㎡2房） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 策略三：根据客户需求，充分挖掘消费者剩余价值 数量 0 A(500) 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 7 C(500) D B(500) E 市场比较价格一般是在供需相对平衡的点来形成，如1500套同质产品可视为一个相对的临界点，正常情况下A、B之间为成交点，但浪费了D、C、E等可能个别成交的点的消费者剩余的赚取。 定义消费者剩余： 售价高出价值（一般市场价格）所得的额外利润属于消费者剩余。 消费者需求的边际效应递减，在总的需求中每个人的需求价格并不一致 ——对客户关注度高的户型进行体系外的额外加价 * Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 市场领导者定价策略 均价制定方法及样本点的选取权重 比较法定价策略 片区标杆产品，价格具备一定提升空间 多种定价方式相结合 以消费者和产品为双重导向，并考虑市场竞争关系，贴近市场需求 ＋ 主要依据 溢价来源 ①选择目前市场在售的品质较高的项目做为定价主要参考对象 ； ②样本选择顺序：同区同质/同区近质/异区近质/异区异质； ③样本点选取数量不少于5个。 样本 定价权重 香樟绿洲 35% 山水华府 15% 香樟国际 25% 帝雍园 15% 御景花园 10% 竞争样本点 的选取权重 * Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目名称 香樟绿洲 山水华府 香樟国际 帝雍园 御景花园 项目状态 在售 在售 售罄 售罄 售罄 总建面 （平米） 865000 206700 52800 144858 196000 主力户型 66、80平米两房，92-103平米三房 85平米两房，88平米三房，170平米四房 43平米一房、77-85平米两房，91-134平米三房、144平米四房 69平米两房、89平米两房 96-103平米三房 目前均价 （元/平米） 6000 5000 6000 5000 （二手） 4600 (二手) 均价修正 （元/平米） 6300 5000 6500 5500 5000 竞争样本点的基本情况 * Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 御景花园96平米三房 香樟绿洲103平米三房 山水华府82平米两房 香樟国际91平米三房 竞争样本点与本项目的同类产品对比 入户花园 空中院馆 入户花园 空中院馆 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 可比楼盘价格影响因素评分表 * Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 本项目权重价格及系数推算 本项目毛坯房静态市场均价＝5905×90.90/84.8≈6329元/平米 项目名称 香樟绿洲 山水华府 香樟国际 帝雍园 御景花园 合计 总分 85.86 81.95 86.39 83.39 83.55 —— 定价权重 35% 15% 25% 15% 10% 100% 权重分 30.05 12.29 21.60 12.51 8.36 80.80 价格（元/M2） 6300 5000 6000