青岛天泰宁夏路项目计划发展方向及规划指标建议3.pptVIP

沿海一线高端居住类资产型公寓 酒店式公寓——未通过返租形式带来产品溢价，相当于变相打折，但市场表现依然不佳 小户型公寓 万达39克拉 万达39克拉：商业对公寓销售起到巨大作用，商业价值提升公寓投资价值 万达39克拉——户型设计细节考虑不足，产品力一般。 万达39克拉——户型设计细节考虑不足，产品力一般。 万达39克拉——强势品牌+配套+升值 都市118 都市118：地段价值明显，产品水平一般，客户为地段升值买单 都市118：地段价值明显，产品水平一般，客户为地段升值买单 都市118——地段+升值 区域周边入住公寓，户型公寓租金约26-45元/平方/月，公寓租金收益有限，投资以地段升值为主要收益预期 本体紧邻城市东西向主干道宁夏路，以及城市支路新沂路，均以社区商业为主要商业形态 商铺扫描——宁夏路侧:100-200平方米大面积,中端商业形态,业态丰富 商铺扫描——山东路：南北分布差异明业，靠江西路商铺档次明显提高 商铺扫描——新沂路:社区商业,中低端餐饮、娱乐休闲业态为主 商铺扫描——江西路：传统商业，满足周边居民生活需求为主 延吉路：延吉路东侧商业形式较为低端，延吉路西侧的万达广场商业聚集效益较大，商业形式等级较高。 业态构成：餐饮、超市、维修点、小卖部、美发、开锁、送报站、万达城市广场， 商铺形态：对比明显，由东向西有传统商业的原始状体，到各地都盛行的城市广场，由于目标客户不同，功能、配比、形态等等差距较大，东侧商铺面积以住宅底商一层，户型面积主要为100平以下小面积，餐饮为主，西侧受万达城市广场的影响，面积在相对较大，约100-200平方米左右。 商铺扫描——金湖路：商铺零散，业态单一 金湖路：沿街街铺较少，商铺零散，业态相对单一 业态构成：运输管理局、交运广告分公司、青岛燕园公司、诊所、餐饮、针灸、餐饮等 商铺形态：金湖路南端临街商铺较少，10家左右，以诊所，超市，餐饮为主，主要集中在住宅楼首层，档次较低，功能业态较为单一。 商铺扫描——如东路：零散商业，业态分散，档次较低 如东路：道路状况一般，沿街商铺较少，社区形态，功能复合 业态构成：数码图文、门诊、海鲜水产、餐饮、小卖部、维修店等 商铺形态：商业形态为一层社区底商，如东路东侧部分新小区商铺面积较大，约150平米左右，西侧旧小区，面积约50-80平方米，档次较低。 中联创意商业广场：创意广场，办公、商业文化休闲互动式综合体 产品定位：青岛市中心首座十万平米办公、商业文化休闲互动式综合体 建筑形态：一期为2.5万平方的商业，3-4层；二期为7.5万平方的写字楼和公寓 功能业态：以时尚餐饮、主题专卖、娱乐休闲、特色酒吧为主业态 周边以商铺1-2层中低档底商商业形式为主，社区居民为主要辐射对象，面积视道路等级逐渐递减，出租率较高 * 本报告是严格保密的。 世联顾问 WorldUnion Consultancy - * - 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 占据一线海景资源及核心CBD的配套资源，平台价格形成了青岛房地产市场的标杆，未来供应较少 1 万丽海景 2 万邦中心 3 凯悦中心 项目名称 基本情况 产品 户型面积 价格 销售状况 客户 万丽海景 占地面积:21748平方米，总建筑面积:150000平方米 公寓，总套数480套 50-560平米，50-80 ㎡ 占47%，120-380平米占45% 3.5-4万元/平米 09年10月开盘，销售率20% 外地客户80%，以山东省内其他城市客户为主 万邦中心 总建筑面积20万 商业48000平米，公寓32000平米，写字楼12万平米 主力户型280-320平米 均价30000元/平米 未开盘 -- 凯悦中心 占地面积:8500平方米 总建筑面积:110000平方米 公寓，共51层，总套数371套 60-150平米为主，占84% 起价20000元/平米，目前均价30000元/平米 2008年1月开盘，目前销售率50% 青岛本地客户为主，外贸类私营企业为主，以自住为主要需求 万丽海景 万邦中心 凯悦中心 公寓市场 沿海高端公寓 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 序 1 2 3 4 5 6 7 8 产品 核心特质 建筑形态 户型特点 价格特点 销售总价 月均消化速度 购置目的 客户 特质 沿海一线，优质、稀缺的景观资源，以及城市资源； 高层或超高层； 主力户型在200平方米以上的大户型，通常200左右为两房，300平左右为三房 均价30000元/平方米