集团房地产发展及海计划南项目判研报告.doc

××××集团房地产发展 及海南项目前期判研报告 目 录 第一部分 中国房地产行业的宏观分析 4 一、2010年调控背景分析 6 二、调控政策解读 7 四、中国房地产行业特殊性阐析 12 五、2010年房产趋势判断 14 六、未来房地产行业趋势判断 18 第二部分 海南房地产市场研究判断 22 一、海南省概况 23 二、海南房地产市场分析 27 三、海南国际旅游岛之剖析 31 （一）海南一波三折的发展历史 31 （二）国际旅游岛的诞生过程 33 （三）关于国际旅游岛政策的解析 33 （四）国际旅游岛的海南与九十年代海南的差异分析 35 （五）海南国际旅游岛建设之观点 39 四、在海南发展怎样的房地产——高端旅游地产 42 五、海南的劣势篇 45 六、海南的风险篇 48 七、海南的地产投资机会 50 八、关于中小企业在海南拿地的一些思考 51 九、对海南未来房产价格走势预测 52第三部分 四川××××集团房地产版块分析及发展之思考 54 一、国进民退，中国民营企业的危机大环境 55 二、××××集团房地产版块发展面临的外部机遇分析 56 二、××××集团房地产版块发展面临的宏观挑战分析 57 三、宏观调控下××××集团房地产板块发展路径之探讨 58 四、战略联盟——××××集团的增速发展的模式 62 五、××××集团的特殊优势 64 六、××××集团在房地产行业的劣势 65第四部分 海南的拿地定位及方法研究 67 一、 海南国际旅游岛关于房地产方面的战略定位 68 二、公司在海南拿地的战略定位 68 四、获得土地的几种方式 71 第一部分 中国房地产行业的宏观分析第一部分 中国房地产行业的宏观分析 近期来，政府出台了一系列的房地产调控政策，整个房地产市场风声鹤唳。“两会”期间，高房价和房地产调控已成为了最受关注的焦点问题，多份提案和普遍舆论均聚焦在房地产上。本次政策背景国六条与国八条时期当时中国经济处于高速增长期，世界经济也处于繁荣期中国地产金融化程度并不深；房地产行业还没经历一次真正的危机；而本次政策出台的背景则是在地产经历了08年低以后报复性反弹呈现出前所未有的高度金融成了房地产行业的推动器，房地产金融化程度空前在经历了2008年的巨大恐慌以后，繁荣的2009年，房地产供应市场依然有战战兢兢的心态，而需求市场因为受制于资本供求量以及市场价格巨大波动，则呈现出信心爆棚的局面。从市场表现来看，当前市场处于地产市场发展以来的最高点，这点无论从土地市场，成交量上，以及成交价格上都可以清晰的证明。与此同时，房地产行业的风险在急遽的积累，供应市场金融杠杆急遽放大需求市场金融杠杆也在急遽放大；全社会资金疯涌入房地产行业，无论是卖米的，卖眼镜的，还是做网络，做高科技的，闲散资金均纷纷涌入房地产行业；房价收入比再次高企到一种非理性的状态；房价租赁比关系也达到一种极度危险的状态。年租金与房价关系呈现出一种低于银行利率关系的投资回报率。银行的呆坏账开