黄石房地产市场调查计划分析报告.docVIP

黄石市房地产市场调查分析报告 目 录 黄石概况 市区住宅开发量 楼盘空置率情况 房地产版块分布情况 在建楼盘情况 综合分析来源于：房地产E网-/ 倍讯易 / 黄石概况 黄石市位于长江中游南岸，东连沪宁，西通汉渝，是鄂、赣、皖三省交界地区的重要枢纽，也是我国沿江开放的重点城市，全市总面积为4360平方公里，人口总数为248万，全市已形成以医药、建材、电子、水泥、服装等为重点，全方位、多层次对外开放格局。到2001年底，累计批准外商投资企业已达到238家。 分析： 黄石市在建楼盘销售率约为71%（但这些楼盘大部分处于黄石市中心地段） 通过计算所有中心区在建楼盘均价为1548元/M2，其中以150 M2 以上大户型较为畅销 综合分析 卖方市场分析： 我司认为黄石现有房地产开发项目规模不大，前两年所建的一些楼盘如：亚光新村、宏达小区、华维住宅小区尽管销售状况良好，但早已售完不予考虑。而目前在黄石市在售楼盘中，不管从工程质量还是户型、配套设施、物业管理都存在很大的问题，但是销售情况较好，价格也处于上升阶段，这标志着黄石市的房地产业还处于初级阶段，十分不规范。比如：已建成的顺佳花园楼盘，外立面视觉效果较差，工程质量相对不太放心，小区配套设施十分不完善，而且小区内的附属建筑住房可自搭自建，规划较乱。 我司还调查了几个楼盘的准业主，据他们反映，如顺佳花园，前期的效果图视觉效果很好，但在楼盘整体完工之后，其工程形象却大打折扣，这样一来严重损害了楼盘的社会形象，为后期开发和开发商形象造成极坏影响。又如天方百花园前期产品定位不够准确，广告推广没有针对性，脱离客户实际情况，导致楼盘销售情况欠佳。 我司通过细致的市场调查，对黄石的房地产开发得出以下几点结论： 一、这里没有完善的社区，这里的房屋一般存在以下几个问题： 1、外立面的视觉冲击很差，小区形象不美观，很多楼盘还是以前老式的建筑模式，没有引入先进的花园住宅理念，尚处于原始的阶段。 2、宣传存在虚假情况，很多小区广告上面的效果图效果不错，但是实际上情况却有很大偏差，对消费者心理造成不信任的态势。 3、物业管理差，小区清洁，维护，治安等均存在严重的问题 4、很多建筑质量差，整个居住空间分区不合理、采光、通风十分不理想，户型设计十分不合理，房间的功能分区不明确，业主生活环境、质量不尽如人意。 5、没有完整的社区规划，没有尚具规模及高档次的景观，社区配套不完善。 二、当地房地产价格差异较大，一般低档住房在1000以下，中高档一般在1800左右，且价格尚处于上升阶段. 三、各个楼盘的推广力度不够，各楼盘差异化营销力度不大，特色不够鲜明，包装手法落后，冲击力不大。广告盲目追赶潮流，脱离市场现状。没有贴近消费者的心理及接受程度，造成楼盘形象高高在上，却又无人问津的尴尬局面。 买方市场分析： 一、黄石市消费者调查分析： 我司对黄石市的消费市场进行了大量的问卷调查，在有效的231份调查问卷当中，具体情况如下： 1、收入： 2、物业类型： 3、选择户型： 4、购房用途： 5、考虑因素提及率： 根据前面对市场的整合分析，我司认为黄石市房地产市场的潜在客户主要是以下几类：： 因为这里属于重工业城市，国营企业特别多，现在属于国营转型的特别时期，下岗职工特别多，很多职工被迫转入第三产业，收入相当低，对于这部分人群来说，他们暂时没有能力改善住房条件。 在上班族中，国企因为效益原因，职工收入一般在800—1000元左右，他们一般趋向于购买面积在80—100平方米，总价在6—8万的房，因为物业的客观因素，他们大多也就选择多层住宅，户型也在2或3房。 处于中高等收入的人群也占相当一部分，他们大多为企业或政府中高领导层，他们不论在档次还是层次上都有相当的消费水平，主要是因为他们存在一部分的灰色收入。 小私营业主，他们的收入水平一般都在较高水平。 二、、已购房客户分析： 由于老城区的拆迁和政府相关政策的出台，黄石市居民逐步从工厂集资房转变为购买商品房，但是由于黄石市房地产市场发展相对滞后，现有楼盘存在着诸多不足，通过对已置业居民的调查，我们发现已购房客户对黄石市现有的楼盘十分不满，主要表现在以下几个方面： 现有楼盘的素质不高，没有达到他们的期望值，尤其对楼盘的环境和物业管理存在着较大的不满。 对现有楼盘的价格不满，由于黄石市的特殊情况，居民收入不高，所以客户对价格的承受能力不高，过高的物业价格大大影响了了他们的购房热情，即使已购住房，他们仍十分不满。 现有楼盘存在较大的虚假宣传，这对消费者心理造成了极坏影响，严重损害了开发商在消费者心中的信誉度。 对现有楼盘的户型和景观规划不满，这两项素质的好坏直接关系到业主的居住生活质量，所以这两项指标的欠缺引起了业主的强烈不满。 三、潜在客户分析 （附： 黄石市民收入阶层表