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龙湾别墅价格体系 一、总体定价策略 （一）考量近期市场背景变化 1．现房供应量及期房供应量都在上升。 2．本区域市场如名都园、裕京花园、香江花园等二手房交易有所释放，分流市场客户构成竞争已经是必然趋势。 3．老项目改造对租务市场的争夺会间接造成对投资客户的分流和影响。如香江花园部分别墅已被荷兰一财团购买将对其进行彻底改造翻新，以期保持与新项目的竞争力，在租务市场上保持一定的份额。 4．银行贷款利率的上调和严格限制别墅贷款，也会影响到部分客户对别墅的购买。 5．区域内明年将出现3、4个新项目，除了优山美地二期以外，停滞很长时间的新世界地产的别墅项目也已经开始动工TOWNHOUSE项目供少于求的情形将得到扭转未来市场竞争将会更加激烈。: 项目名称 位置交通 建筑类型 建筑结构 容积率 绿化率 物业状态 配套设施 私家花园 庭院装修 温泉 车位 层高 园林景观 安防系统 水系 物业管理 会所 M2 纳帕溪谷 亚北，立汤路，顺沙路，京昌 独栋 轻钢结构 0.33 64 一期入住，二期在建 汇佳私立学校，景山分校，社区外近距离无大型超市。 100-1000M2,三面石墙 否，下沉式庭院 有 双、单车库，车位 3.3 4000m2原生树 无门磁、窗磁 内外 国宏联合,3.96 13000 温哥华森林 亚北，立汤路 独栋 砖混结构 0.38 65 一期入住，二期在建 社区内有双语幼儿园，社区外环境同于纳帕 200-600M2，高木栅栏 是，下沉式庭院 矿质水，入户可选 单、双车库，车位 3.2 5000M2原生树 门磁窗磁、红外线对射，地下室漏水报警 内外 金网络,4.3 2000 优山美地 CVD，京承，京顺，机场高速 独栋 现浇钢筋混凝土结构 0.45 41 一期入住，二期在建 ISB，力迈国际学校，日翔广场，国外风情商业街 200-350M,高绿篱 是 有 双、单车库，车位 3.2 6000M2 门磁、窗磁、红外线对射 内外 优山,10 12000 长岛澜桥 CVD，京顺，机场高速，京承 独栋，双拼，联排 现浇钢筋混凝土结构 0.43 55 一期入住，二期在建 社区内无配套，社区外同优山 70-80M2,40-150M2 是 无 单、双车库，车位 3.0 水岸原生景观 门磁、窗磁、红外线对射 30000M2 世邦魏理仕,7.95 3000 美林香槟 CVD，京顺，机场高速，京承 双拼，联排，叠拼 现浇钢筋混凝土结构 0.46 51 已入住 ISB，力迈国际学校，GOLF学校，SHOPPINGMALL（待建） 60-100M2 是 无 单车库，车位 3.3 70000M2公园 智能安防，远程传送， 内外 嘉浩,3.9 4200 依水庄园 亚北，立汤路 独栋，双拼，联排 独栋为现浇钢筋混凝土结构，其它为砖混结构 0.38 66 在建 社区内有双语幼儿园，社区外环境同于纳帕 80-300M2, 木栅栏 是，下沉式庭院 无 车库，车位 3.0 小 门磁、窗磁、红外线对射 内外 华泰,3.8 2500 丽高王府 CVD，京顺，机场高速，京承 独栋，公寓 现浇钢筋混凝土结构 0.4 40 已入住 社区外同美林 200-400M2, 栅栏,砖垛 是 无 双、单车库，车位 3.0 无 门磁、窗磁、红外线对射 内外 侨乐,1.1USD 4500 莱蒙湖 CVD，京顺，机场高速，京承 独栋，联排 现浇钢筋混凝土结构 0.48 51 成熟社区 ISB，力迈国际学校，日翔广场，国外风情商业街 100-400M2,栅栏,砖墙 是 无 双、单车库，车位 3.0 有 门磁、窗磁、红外线对射 外 莱蒙湖,6.3 4000 万万树 京承，京顺，机场高速，六环 独栋 现浇钢筋混凝土结构 0.38 62 在建 配套较差 400-1000M2 是 无 双、单车库，车位 3.0 花园景观 门磁、窗磁、红外线对射 外 戴得梁行,5.0 6800 莫奈 京承，京顺，机场高速 双拼，联排，叠拼，双跃 双拼为现浇钢筋混凝土结构，其它为砖混结构 0.8 32.35 在建 配套较差 双拼160-230M2 否 无 单车库，车位 3.1 5000M2 门磁、窗磁、黑白可视 外 2.5 5000 观唐 朝阳区香江北路 独栋 现浇结构 0.24 70 在建 社区内有步行商业街，周边配套一般 205-502M2 否 无 单车库，车位 3.8 75000M2休闲公园 红外探测、可视电话、电子巡更 内外 第一太平戴维斯 运河岸上的院子 通州京哈高速2号运潮减河北岸 独栋 钢筋混凝土框架结构。 内外 泰禾中维钢筋混凝土框架结构。 100-1000 种树 铺草 无 车库、车位 3 对面有7000亩成木森林 可视电话、红外对摄 内 物业公司未定 5 6000 英才 京承，