2006年潍坊市东方世结构纪城项目营销合作提案.docVIP

东方世纪城项目营销合作提案 第一章：潍坊市宏观环境分析 本章通过对潍坊的城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述、分析、预测，准确的把握潍坊房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。 第一节：城市概况 【要点】 从城区面积和人口数量来看，潍坊在山东属于中型城市。 市内交通便利，行政区划明晰，历史文化悠久，房地产发展具备社会优势。 一、地理位置 潍坊市位于山东半岛中部，西至省会济南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照。 潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于中国比较适宜人类居住的城市之一。 二、行政区划及面积 潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市（县级），临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇。总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。南北长188公里，东西宽164公里，市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，市域共有大小河流112条，其中流域面积在100平方公里以上的有55条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河5条。海岸线为东南－西北走向，呈曲线状，西起淄脉河口，东到胶莱河口，全长143公里。 潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，水景丰富，市内具备较好的房地产开发条件。 三、城市人口 潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。市区人口70余万。 图示：潍坊市2006年各年龄人群分布图 “十一五”时期是潍坊城市化和城市现代化进入加快发展的关键时期。到2010年，全市城市化水平将达到50%，中心市区人口规模达到130万人，届时，住宅刚性需求将接近现在的一倍，市场对房地产项目的消化能力进一步加强。 四、文化环境与历史资源 “三皇五帝”中的舜、齐国政治家晏婴、东汉经学大师郑玄、北魏农学家贾思勰等都出自潍坊;孔融、范仲淹、欧阳修、苏东坡、郑板桥等曾在潍坊执政理事。近代涌现出了王尽美、陈少敏、王愿坚、王统照、臧克家等一批革命家、文学家、艺术家。潍坊名胜古迹、人文景观众多,潍坊风筝、杨家埠木版年画等中外驰名,拥有十笏园、范公亭、山旺化石、恐龙化石、沂山国家森林公园、青云山、青云湖等旅游景点。 潍坊是历史文化古城，具有深厚的东方文化背景，为房地产项目推广宣传的提供了炒作话题。 第二节：城市经济 【要点】 从GDP总量还是财政收入等方面看，潍坊的经济水平目前在山东处于中上游位置； 三产业结构调整优化、固定投资和房地产投资的大幅度增长以及区内高新产业的强劲发展，为潍坊房地产发展提供了健康的外部条件和购买能力较强的人群。 一、国民生产总值和财政收入保持持续增长 1、地区生产总值 2004年潍坊市GDP 1246.41亿，按可比价格比上年增长16.9%，增幅同比提高1.9个百分点。人均GDP达到14678元，比上年增长16.7%，同比提高1.7个百分点。 2005年潍坊市生产总值（GDP）完成1471.2亿元，按可比价格比上年增长17.1%；人均GDP达到17279元。 图1：潍坊2001-2005国民生产总值 图2：潍坊市各县区2004-2005生产总值对比 2006年潍坊市生产总值（GDP）完成近1720.9亿元，按可比价格比上年增长16.5%；人均GDP超过两万元。 从以上两表可以看出，2001年以来，潍坊经济保持较快的发展速度。特别是近两年来，高新区的区生产总值位于全市各县区之首，高新技术已经成为潍坊的产业龙头，区域内孕育了一批对居住条件较高，对房价承受能力较强的社会精英，该部分人群主要以工程师、高科技研发者为主，学历在本科以上，年收入在6-8万左右。 2、财政收入 2004年，全市完成财政总收入107.8亿元，增长26.7%，2005年，全市完成财政总收入141.6亿元，增长31.4%。2006年，财政总收入177.7亿元，增长26.1%。 图1：潍坊市2004、2005年财政收入图示 潍坊市连续19年实现财政收支平衡，财政收入也在逐年以25%左右的速度提升，为市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础。 二、固定资产及房地产投资发展迅猛 1、固定资产投资 2004年全市全社会固定资产投资完成826.1亿元，2005上升到 1100.4亿元，比上年增长33.4%。 图示：潍坊2004、2005年固定资产投资 2、房地产投资 2004年全市完成房地产开发投资43亿元大关，其中住宅开发完成投资33.5亿元； 2005年全市共完成房地产开发投资79亿元，比上年增长8