2006年焦作市住宅市结构场调查报告.docVIP

焦作市住宅市场调查简报 焦作简介焦作是一座新兴的旅游城市。焦作位于河南省西北部，东连新乡，西接洛阳，南临黄河与省会郑州一衣带水，北依太行与晋东南一脉相连，现辖二市四县四区，辖区面积4071平方公里。城区面积68平方公里，总人口330万人，城市人口72万人。房地产市场的演变经历着由粗放型逐渐走向成熟、规范化的过程，而且房地产市场日趋活跃，呈现发展势头。房地产市场：第一，绝大多数购房者来改善自己居住条件的第二，居民的收入和房价是处在一个较为的状况第，开发投资空间大建设开放型区的， 9 综上可知，目前商品房的为1元万元以下、面积为120的，在市场上最受欢迎。目前居民认为最好的宜居环境、配套和楼层，最高价位没超过元在１万元之内的较为缺乏 由上图可看出： A、投放情况： 目前市场中 1）投放形态上，高层、小高层主要集中在高新区，而在老城区则更多以多层产品出现； 2）投放户型中，量体最大的是三房110-130㎡、130-150㎡，再结合市场调查情况可得出目前市场中三房120-135㎡及两房80-90㎡的传统户型占领市场总量的绝对份额，同时也反应了120㎡之内的） 新城区 A、区域位置与市场特征 B、重点楼盘介绍 峰尚国际公寓（标注14）：位于丰收路与政一街交汇处，户型特点：多层38~46㎡小户型，小高层：87㎡的“楼中楼”，挑高4.8米，销售均价：1600~2000元/㎡。 新城国际（标注11）：项目位于丰收路与迎宾街交汇处在售为商铺。总占地235亩，后期住宅部分约180亩。据了解，规划近10栋小高层住宅。现未正式推出，均价约2000元/㎡。 锦祥花园（标注1）：项目位于丰收路与政一街交汇处路南，在售为3栋多层；后期规划有2栋小高层住宅。主力户型：130~145㎡3房。均价1420元/㎡，目前去化约5成。 福安九里香堤（标注6）：项目位于人民路与孟州路交汇处，在售为四栋多层和两栋小高层。小高层均价1550元/㎡，为周边同期楼盘最低价位。户型为2房95㎡，3房119~127㎡。目前多层售罄，小高层去化约3成。 碧海云天（标注5）：项目位于人民路与新丰一街交汇处，多层、高层。高层共2栋，110余套。面积分别为140㎡，160㎡的3房和4房。销售均价1950元/㎡。目前，只剩下不足10套房源。 太极景润（标注13）：项目位于塔南路与新安路交汇处西南角，主推户型：87~95㎡的2房；122~146㎡的3房；150~165㎡的4房。其中，122~146㎡的户型占一期总投放7成左右，去化速度比其它户型更快。均价水平：2100元/㎡。纯板式小高层社区，一梯两户的布局和较宽的楼间距保证了通风、采光。一期产品为6栋小高层（11.5层），约120套。由于自身的地段优势、规模和规划特点，以及对各种面积段的把握，兼顾了较多层面的客户需求，取得了不错的销售业绩。近几个月，大概还有6栋小高层投放市场，均价可能会达到2200元/㎡以上。 卖点：中心景观。 （2） 老城区 A、区域位置与市场特征（见下图） B、重点楼盘介绍 远大·南北苑（标注1）： 项目位于解放路与塔南路交汇处西100米，在售产品为多层、小高层住宅和一栋高层写字楼。目前多层已售罄，小高层约240套左右，主推户型为136㎡~147㎡的三房，均价2200元/㎡，整体去化约6~7成。 百瑞小区（标注9）：项目位于车站街与建设路交汇处，9栋多层，主力户型为两房85~95㎡ 三房120~135㎡，均价1450元/㎡。少量余房，且已是现房，付款方式为一次性付款。 华苑新城（标注8）：项目位于民主路与建设路交汇处，多层项目，主力户型为125-145㎡的3房，其均价为1500左右元/㎡。目前，一期售罄。二期将于近期对外销售。 三、本案SWOT 综合以上市场调查结果，结合本地块的实际情况，对于本案做出以下SWOT分析： S（优势分析）： 地块位于市政规划发展的区域内，有一定的开发潜力；又地处新老城区结合处，因此既借到老城区的配套和人气，又迎合了中上层人群及外地人群对新区的向往； 地块所处区域，行政机关单位和其他事业体较多，有利于吸引单位职工购房及其他中高收入人群购房，人群具有一定的消费能力和购买能力； 地块周边交通相对便利（路况好，流通性强），绿化率高，紧邻“南水北调”运河，自然环境好，具有居住小区得天独厚的自然条件； 地块所处区域受到政府扶持的力度较大； 地块本身具备很强的商业能力，能够满足多方面的消费需求； W（劣势分析）： 目前，周边基础配套设施建设相对不完善，生活机能相对落后，没有形成居住性楼盘应有的氛围； 地块周边公交车路线稀少，交通配置不好，不利于居民出行； 规划为高层建筑，普通居民接受度相对较低； O（机会分析）： 本案可以理解为商业项目的配套项目，多种商业业态并存，市场中同类型的楼盘相对缺乏，是市场