2006年南京市仙林房结构地产市场分析报告.docVIP

仙林市场分析报告 一、区域市场宏观环境分析 1、区域市场概述 1.1 区域整体规划分析 仙林新市区位于南京东部地区，以发展教育和高新技术产业为主仙林新市区南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积80平方公里是南京总体规划确定的“一城三区”之一，是以发展教育和高新技术产业为主的新市区，是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。仙林新市区由“4个片区+2个组团”构成主要发展高等院校和配套发展的居住、商业、医疗机构等公共设施仙林新市区由“4个片区+2个组团”构成，四个片区为：大学集中区（仙鹤片区）、科技产业园（白象片区）、国际会展交流区（麒麟片区）、高尚住宅区（青龙片区）；2个组团为：玄武软件园和马群科技园。 仙鹤片区主要发展高等院校和配套发展的居住、商业、医疗机构等公共设施白象片区科技产业园占地20平方公里，以“产、学、研”一体化为特色，集中发展高新技术，实现科技成果的转化。园区除预留的国际知名理工科大学用地和部分居住用地外，主要用来吸引以IT、IC和生物医药等为主的高新技术密集型企业的进驻，力争形成南京市重要的高新技术产业园麒麟片区国际会展交流区临近沪宁高速公路，交通极为便利，为南京举办大型的国际会展活动留下了足够的空间青龙片区高尚住宅区山水环抱，环境优美，规划为大型高品位居住社区的建设用地，建筑形态以单栋和联排别墅为主，着力营造舒适宜人和出行工作、游憩方便的风情小镇特色。作为全市“一城三区”的重要组成部分，仙林在南京的城市空间布局中具有重要的战略地位，建成后将成为一座占地80平方公里，拥有50至60万人口的现代化新城。010年规划人口24万左右远景规划人口按60万预留。目前在仙林地区的学生数量约为10万，教职员工为3万，常住居住人口约2万，总计约15万。在未来的年内，常住居住人口预计增加到5万，则人口总量增加到18万。 1.2 区域自然、人文环境分析 生态、人文是仙林拥两个得天独厚的“拳头”优势：两大大提高了仙林板块楼盘的附加值，也在一定程度为该地区市场的升温起到了推波助澜的作用。 仙林西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山，山水环抱、林木茂盛，优美秀丽的生态环境在南京周遍三大新区中首屈一指。由于区域内拥有多个名胜风景区，因此区内大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准。在仙林新市区的远景规划中，6个由世界一流的景观设计公司负责设计的大型生态公园将同时兴建，届时6个具有特色的将把仙林大学城的独特景观发挥得淋漓尽致。大学城内现有南京师范大学(含中北学院)、南京财经大学、南京邮电学院等15所校进驻。南京外国语学校仙林分校、南京国际学校和南京师范大学附属实验学校等一流的中小学也已入驻大学城。目前在仙林地区的学生数量约为10万，教职员工为3万，常住居住人口约2万，总计约15万。在未来的三年内，常住居住人口预计增加到5万，则人口总量增加到18万。24万；2050年，城市人口50万。地铁2号线开进仙林目前，仙林大道一期全面通车，与文苑路、学院路、仙霞路、仙尧路一号南延的多条景观道路相互贯通，连成一片。仙林大道二期工程也即将开工建设。另外，地铁2号线将于2009年开进仙林，线路东进的走向与仙林大道基本平行。已经投入运行的10多条仙林公交线路与即将建成的地铁形成的交通网络将大大缓解困绕仙林板块已久的交通瓶颈问题。商业配套商业配套方面金鹰进驻被认为是年仙林最大的利好消息之一。南京仙林金鹰置业有限公司在大学城中心区内拍得地块，已经着手大规模开发。仙林金鹰预计将于2008年交付。届时，其将作为仙林大学城的“地标性建筑”为该地区商业圈的繁荣提供强大支持。医疗、医护实力雄厚的鼓楼医院也已决定进驻仙林，投资8亿元，建设仙林国际医院分部。工程于年10月动工，预计2008年部分可以投入使用。该医院背靠仙林灵山，紧邻大学城中心商贸区，建筑面积10－15万平方米，开设病床600至800张（另有医师培训中心床位200张），日门诊量1500至2000人次。新医院由三大区组成：一是基本医疗区，设病床400至600张，能满足日门诊量1500至2000人次的门急诊区及相应的医技部门；二是高标准医疗、康复、体检区，设床位200张及相应康复、体检中心等设施；三是医师培训中心，设床位200张及相应会议、培训、餐饮等设施。仙林大道文苑路、学院路、仙霞路、仙尧路金鹰鼓楼医院南京外国语学校仙林分校、南京国际学校京师范大学附属实验学校南京师范大学、南京财经大学、南京邮电学院等从中高档住宅房地产的发展造就了一个无法可比的生态优势。从最早亚东的单枪匹马，到栖霞、赛世等大腕品牌的纷至沓来，仙林板块正日益成为南京楼市中的亮点。 2005年房产新政后，仙林共拍出5块共计1000亩左右的土地，总建筑面积在50-60万平方米，有招