2007年福建省莆田市结构依山地项目定价策略.pptVIP

依山地定价策略;一、竞争项目分析;1、竞争项目平层拉差幅度市场调查;锦绣御景苑;总货量;三期 别墅;在售单位;栋号;注释：[信息截止时间2007年11月25日] 1、销售人员所述由于房管局实施网上预售登记系统升级，未出预售证。 2、现在售别墅单位正在接受诚意登记，诚意金十~三十万元不等，可定单位。 3、十一月底正式公开发售，届时诚意金可转成楼款，不认购的可以退回诚意金。 4、据内部信息得知，定十一月底开售的主要原因是因应“依山地天地合院”的VIP活动。 5、本周（11月19日~23日）在电视台黄金时段大规模投放广告，以特价5698元/㎡起联排别墅吸引客户，踩盘得知此5698元/㎡特价单位仅此一间，是第27栋的04单位。 6、11月24日正式对外公开发售，之前交了诚意金的客户可签署认购书，由于当天是“依山地”售楼部开放日，并VIP折扣优惠登记，有部份“锦绣”客户因而暂缓将诚意金转成定金。;价格拉差;25;历史价格走势图;中坚花园;总货量;在售单位;价格拉差;历史价格走势图;凤凰城;开发分期及物业分布;推出时间：8月18日;在售单位;1.4~1.5万/㎡;价格变化：资源、配套有效提升产品价值;2、竞争项目垂直拉差幅度市场调查;项目;3、市场参考项目附加值价格调查;首层花园价值（计入房价） ;露台（计入房价）;二、定价思路;市场比较法 价格拉差设定 附加值计算 折扣体系思考;1、市场比较定价法的操作流程;2、价格拉差制订;价格拉差设定方法;垂直系数评定;价格拉差设定方法;一、根据市场数据得出本项目洋房基准价； 二、通过洋房基准价评测得出天地合院（未包括附加价值部分）基准价； 三、利用系数法得出天地合院（未包括附加价值部分）毛坯均价。 四、附加价值部分计算 ;天地合院在产品力上较小高层洋房的价值要高 结合托斯卡纳合院、保利地产创意户型等创新户型的经验，类似天地合院的产品在定价上，未加入附加面积部分价值前，其单价是同项目洋房单价的130%-150%;Part 2 增加附加价值;各单位细化价格计算公式：;4、折扣体系思考;三、项目定价试算;1、 市场基准价格;1.1、 市场价格; 考虑项目的整体规划、产品特性、景观优势、发展商品牌、周边配??、交通等因素，我司建议： ;07年小高层整体均价为5000元/㎡(毛坯);洋房基准均价5000 + 增值 30%;2、 天地合院价格试算;14栋;天地合院维度设置说明;天地合院维度设置;14栋;天地合院户型维度;天地合院户型维度;天地合院户型维度;14栋;天地合院朝向维度;14栋;等级;等级;等级;14栋;等级;5935 18-7+8;天地合院开售价格策略;7229 138万 18-7+8;天地合院价格试算数据指标(含附加价值);谢 谢！