2007年天津市雍阳广结构场项目可行性研究报告.docVIP

天津市雍阳广场项目 可行性研究报告 中房环渤海房地产有限公司 二零零七年一月 第一部分、区域总体环境分析 4 第一节、 武清区总体经济及产业发展情况 4 1. 武清区整体社会经济情况 4 2. 杨村镇简介 7 3. 武清开发区简介 7 4. 小结 11 第二节、 武清区人口状况 12 1. 武清现状的人口调查 12 2. 私人汽车拥有的普及性 12 3. 小结 12 第二部分、区域商业市场环境分析 14 第一节、 区域商业市场发展历程 14 1. 分布 14 2. 各业态发展情况 14 3. 小结 15 第二节、 区域商业市场现状分析 16 1. 发展阶段 16 2. 消费者基本情况 16 3. 主要成规模商业发展分析 16 4. 小结 28 第三节、 区域商业市场未来发展趋势 29 第三部分、项目位置及周边环境分析 30 第一节、 武清商业街地块周边调查 30 1. 地块位置简介 30 2. 地块现状及未来 31 第二节、 交通现状及未来 33 第三节、 地块分析及总结 35 1. 优势 35 2. 劣势 35 3. 机会 36 4. 威胁 37 5. 结论 37  第四部分、收益测算 第一节、 财务分析的说明 第二节、 项目总投资 第三节、 工程及操作进度分析 第四节、 租金收益预测 第五节、 销售收入预测 第六节、 项目利润预测 第七节、 项目现金流预测  第一部分、区域总体环境分析 武清区总体经济及产业发展情况 武清区整体社会经济情况 武清区历史悠久，位于京津两大城市之间，自古以来即为交通要道，素有“京津走廊” 之称。全区区域面积1574平方公里，其中耕地面积137万亩，占土地面积 的58％。全区辖 19个镇，5个乡，5个街道办事处，741个村。杨村为区政府所在地。2005年全区GDP产值为165亿元，财政收入25亿元。,全区有综合 变电站18座，其中220千伏变电站1座，110千伏变电站5座，年供电量6亿千瓦 时。 区境内公路、铁路纵横交错。京九支线、京山、津蓟铁路干线从境内穿过， 并设有6个客货站。公路有京津、京福等12条国家级干线。京津塘高速公路自西北向东南 斜贯区境43公里，并在城区北侧设有上下道口。境内有区级、乡村公路635条，公路总 长度1425公里。全区形成干支相连、四通八达的公路交通网络。更有几年内通车的第二条京津高速及京津城际铁路,交通具有极大优势。 武清区处于环渤海经济区中心地带，属国务院首批沿海开放县之一。城区杨村镇（项目所在地）是全区政治、经济文化中心，控制规划面积80平方公 里，建成区面积14平方公里。城内道路骨架基本形成，水、电、通讯设施完善。城区人均 绿地面积12平方米，学校、医院、公交客运、文化馆、图书馆、体育馆、影剧院、公园等 公共服务设施较为完备。有5个镇分别被国家建设部和天津市确定为小城镇建设试点镇，并 已初具规模。全区农民人均居住面积22.74平方米。 今年1至8月，武清区GDP共完成78.5亿元，财政收入达9.06亿元，分别比去年同期增长15.4%和40.4%。该区抓住京津塘高速公路二线、京津城际轨道、京沪高速公路正线以及103国道拓宽改造工程实施的机遇，借势建设适合自身发展的区域交通网络，确立了以国家主干道路为依托、以乡镇区域路网为辐射、以“九横九纵”为骨架的开放式区域路网贯通工程体系。自路网贯通工程启动以来，该区已完成了103国道拓宽改造等多条市、区重点道路建设任务，新建、改建公路总里程达145公里。今年，该区又相继启动了7条共计120公里的市、区重点道路建设工程，到明年年底，该区公路总里程将达2103公里以武清、北辰为中心的北部地区占流入总比重的25.73%工商业和饮食服务业发展很快。镇内主要企业有化工、机械、建材、木制品、食品、纺织、服装，制革，造纸等。外地驻杨村单位有中船总公司天津储运公司、水电部基础公司、邮电部天津通信设备厂杨村分厂，中农公司津农采购站杨村仓库、天津市化肥农药公司杨村仓库、市外贸土产仓库、市土产进出口公司土产加工厂杨村仓库、天津市农业生产资料公司杨村仓库，津五市政公司——市政公司法国博聂公司联合体、天津烟草肥实验厂、内蒙古阿尔山制本厂、廊坊市煤矿机械厂、廊坊地区设备修造厂、廊坊地区修试所，杨村农药库、廊坊地区棉麻库，天津师专杨村分校等。天津三星视界有限公司LG化学（天津）有限司LG塑钢门窗（天津）有限公司LG新型建材（天津）有限公司丹佛斯（天津）有限公司麦格昆磁（天津）有限公司艾尔姆玻璃纤维制品（天津）有限公司功学社（天津）有限公司天津天狮集团有限公司天津华住金属有限公司伊都锦时装（天津）有限公司瑞特格散热器（天津）有限公司大真空（天津）有限公司南玻工程玻璃（天津）有限公司爱默生过程管理（天津）有限公司美卓戴纳派克压实铺摊（天津