2006年青岛崂山项目结构发展策略与物业发展建议.ppt

中少上扬集团青岛崂山项目发展策略与物业发展建议;项目顾问工作阶段划分;目标市场解析;客户目标解析——追求平台价格基础上的快速销售;目标市场解析;项目区位和交通——位于交通便利、景观资源丰富的公认豪宅区;项目周边配套——基本生活配套，天然娱乐配套，强势教育配套;地块现状及四至——地块呈现特有的台地风貌;地块指标——中等容积率、小规模项目;地块资源环境——台地山景资源是项目特有的自然资源;项目界定——公认豪宅区，具备海景景观和山地资源的小规模住宅项目开发;目标市场解析;青岛的产业结构是“二、三、一”型，发达的第二、三产业为市场发展提供了大量优质客户;青岛经济稳步上升,房地产处于快速发展期;随着青岛近年来经济的快速发展，房地产投资增长稳定;青岛市区04年以来的土地出让情况——海边与崂山风景区土地稀缺;房地产市场供应、需求稳定增长，市场发展平稳，供需基本平衡;市区地产板块——城市内部板块和地段层级已经形成，价格和物业档次形成明显区隔;整体房地产市场小结;目标市场解析;市南区的东南部和崂山南部滨海一线形成了具有城市标杆意味的豪宅聚集区;豪宅市场区位的变迁——由沿海一线向二三线集中;豪宅产品的发展——项目密度趋于增大，规划、园林品质有所提升;豪宅产品的供应量和消化量——供应量和 消化量基本持平，市场发展平稳 ;青岛豪宅年消化量在15万平米左右，在售的项目总规模约18万平米，未来两年供应总量在100万平米以上;青岛豪宅按距海岸线的距离呈现三个价格梯度——海景仍然是豪宅的关键溢价因素;豪宅区又根据功能的不同形成了城市豪宅、景观豪宅、商务豪宅三个亚板块;三个亚板块特征明显，本项目所属的景观豪宅板块居住价值最高;豪宅产品的分类——依照项目价值点的不同，可以分为资源型豪宅、舒适型豪宅和经济型豪宅 ;资源型豪宅——占据绝对强势的山海资源，并将这一优势极度放大;舒适型豪宅——注重产品本身的品质，项目的主诉求点是宜居的高品质住宅带来的尊贵感;经济型豪宅——占据一定的山海资源，用相对较低的总价，吸引一部分高端人群 ;豪宅的三类产品对应着三类客户——依总价承受能力的不同表现出明显差异;资源型豪宅客户——金字塔最顶端的财富人群;舒适型豪宅客户——关注产品细节，追求生活的尊贵感、身份感;经济型豪宅客户——关注物业品质，追求品质生活;关于客户;豪宅市场分析小结;目标市场解析;本项目所面临的竞争主要是浮山前景观豪宅板块内部的竞争;从入市时间来看，本项目将直接面对鲁能领秀城和亚麦山城的竞争;亚麦山城——18万平米山、海景资源，中等规模项目;亚麦山城主要卖点——区位+环境;亚麦山城1期产品配比——两居套数比例为22%，三居套数比例为78%;亚麦山城的销售状况——月均速度15~16套，旺季时达到月均20~30套;亚麦山城的优劣势分析——规划、产品都缺乏特色，卖的是板块位置和环境;鲁能领秀城——69万平米占据一线海景的全产品线大盘;注：国际公寓区分解到小高层和高层中;鲁能领秀城高层户型配比——总面积区间50~300 ㎡以上，户型种类丰富;鲁能领秀城的优劣势分析——卖一线海景+复合社区;我们有什么？;项目本体资源;人文资源不能成为产品的竞争力；但可以成为项目特色;海岸是青岛的灵魂;源于海岸的先进要素——现代艺术中心 ;;湾区一直以来也都是富人区的代表;市区内的山脉——不仅仅是稀有;山居是尊贵的象征;青岛市场山的价值没有被充分挖掘;项目本体资源——台地;本体资源价值判断;房地产项目发展策略模型;本项目发展方向在于产品产异化的市场策略;青 岛——前所未有的，耳目一新的；——居山、海景豪宅;本项目将以前所未有的形象进入青岛市场;项目定位;产品核心竞争力;客户定位;核心客户/重点客户特征;产品中如何体现动漫色彩？;动漫意味着什么——这是动漫;——这也是动漫;——这还是动漫;动漫已经发展成为一种产业，一种文化;然而……;园林规划主题或部分细节上体现创意与艺术气质;公建设施体现动漫主题与;案名推荐;案名推荐;目标市场解析;物业发展建议前提与原则;物业发展建议内容;产品形式建议原则;香港半山——Branksome Grande;香港半山——Tregunter Tower;香港半山——Tavistock、誉皇居;;规划布局调整建议;世联对于整体规划方案基本认同;若干调整建议——安置区单独设立出入口，减少对商品住宅区的影响；便于有效做出区隔;若干调整建议——洋房布局适当错开，保证园林景观最大化利用;若干调整建议——西侧两栋高层组合，提高高层间距;若干调整建议——社区环路部分位置加宽，设置停车位；社区内部不设车行道;物业发展建议;户型面积与物业配比;市场主流状况;产品定位——户型面积及配比建议;户型设计：香港半山Tavistock;户型设计——香港半山Tregunter