中嘉广场联商业项目管理协议草案(改).doc

中嘉广场项目合作经营管理协议 本项目商业策划管理协议（以下简称“本协议”），是由以下甲乙双方代表，经过多次洽谈后达成之协议，并汇集而取代所有在签署本协议前之一切口头及书面之任何承诺。 甲方（委托方）：江门市中嘉置业有限公司 乙方（受托方）：广州市圣坤商业物业经营管理有限公司 甲乙双方经友好协商，通过本协议，甲方委托乙方广州市圣坤商业物业经营管理有限公司并对甲方江门市中嘉置业有限公司指定的由中嘉广场项目组建项目经营管理团队（以下简称“项目”）进行对公司进行整合资产、商家、商品、人力资源、财务、等进行全面商业管理服务。通过前期的合理策划开业前筹建及持续良好的管理使该商业项目物业能建立稳定及持续上升的收益，从而创造持续的资产增值，透过乙方广泛的运作经验，以及带领核心管理人员在购物中心及商业零售领丰富的商业管理经验、直接提升项目绩效，构建良好公司的运营体系，打造城市商业地标，为明确双方的权责和义务，同意达成如下协议并签字盖章确认。 项目简述 本协议所指之项目是：位于广东省江门市蓬江区荷塘镇中泰西路中嘉广场群楼商业部分。项目由两期组成，一期建设商业综合大楼，建筑面积50，989平方米（含地下车库2，175平方米）。其中地上商业综合裙楼（1～6层）36，210平方米；会所、办公区塔楼（8层）2，340平方米；酒店塔楼（19层）10，264平方米。二期建酒店式公寓大楼。酒店式公寓大楼共14层（地下两层，地上12层），建筑面积32，543平方米（其中地下建筑9，762平方米）；一、二两期总建筑面积82，811平方米（其中地下建筑11，937平方米,地面以上70，874平方米）。 服务期 初步计划两年,可根据实际经营需要另行调整。 2.1筹备开办期。 商业策划经筹备开办期即为本合同正式签订后至购物中心开业止。其中开业筹备期约需 个月。乙方在正式任职后必须整合所有资源争取缩短筹备期，争取项目早日开业以减少开办费用。（国家法定节假日元旦/春节/五一/十一除外）。 2.2市场培育及经营调整期即为项目正式开业后一年。 2.3乙方所服务期即为筹备开办期及市场培育期，共两年即24个月。 乙方责权：购物中心（包括主力店（百货、超市）及租赁部分的独立项目和品牌散 户）等的筹备及开业后的运营的商业策划及定位、招商、运营、推广、人力资源、财务预算及控制等全程管理及运营。 商圈分析 商圈研究（目标商圈界定/商圈环境研究） 消费者倾向调查（零售商业市场研究及分析） 竞争者调查（零售业业种业态、餐饮业、娱乐业等调查） 规划方案（商业策划） 建议开发业态、业种 结构比例 租金及收入预估 商场平面建议图 合作方式的制定 开办费用预估 一般费用 硬体费用 广告促销费用 其他费用预估 营业收益及费用经营预估 年度营业额预估 年度毛利额预估 固定费用 变动费用 损益预估 损益平衡点预估 年度损益预估 开业各项工作进度 工程进度 广告企划进度 设备进度 人事行政进度 招商进度 财务/资讯进度 招商 招商计划及进度控制 招商大会筹备及执行 异地招商（广州、福州、厦门、南平） 专柜、专卖店、旗舰店、主力店、独立项目招商 美食街企划招商 超市生鲜、食品、非食品类招商 企划 企业CIS识别 商品促销企划 开幕活动企划 年度促销企划 季节性节日企划活动 作业系统规划 电脑POS系统规划 商品采购系统规划 财务会计系统规划 人员组织系统规划 进、销、退、存系统规划 盘点系统规划 其他作业流程系统规划 公司人员培训 核心管理人员培训 资讯人员培训 基层主管培训 基层人员培训 人员定期在职培训 营运策划： 乙方在调研及定位策划的基础上，经过和公司董事会成员及设计单位充分沟通，提出详细的专业意见供甲方及设计单位参考，包括但不限于以下内容： 机电设计一般性要求 公共设施设计一般性要求 物流系统设计一般性要求 装修材料建议 整体商场规划、动线及硬件设计要求 项目人流、车流、客源动线的分析 商业外立面装饰建议 商业外墙广告规划建议 主要人、车出入口选位及特色建议 主次通道宽度及楼层高度要求 垂直运输的位置安排以充分提升客流 特殊租户在楼层面积、进出口及单位位置上的要求 主力店、副主力店及其它建议中的主要元素的可行位置 主力店的面积建议及安排位置 副主力店的建议位置 特别租户如餐饮及娱乐设施等的位置建议 店铺规划，包括面积、深度及形状 店铺的能见度及曝光度 公共走道、后走道、功能用地（如卸货区等）之面积及设计建议 商场洗手间的布局，位置安排，面积建议 停车场的出入口建议，充分考虑停车场动线与商业的连接性，实现兼顾人车 分流及之间的互动性。 管理团队构成： 4.1 乙方应组建专案管理团