第五章房地产评估.ppt

一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的各种定着物，包括物质实体及其相关权益。归纳起来，房地产有土地、建筑物和房地三种形态。 从资产评估的角度讲，房地产是土地和房屋及其权属的总称。 （一）土地 土地是指地球表面以及地表之上和之下延伸的一定空间。一宗土地的空间范围可以分为三层。 地表、地上空间、地下空间 土地的特性 土地的自然特性 位置固定性 不可再生性 时间的持久性 效用的差异性 土地的经济特性 供给的稀缺性 产权的垄断性 用途的多样性 保值增值性 土地的权利 土地所有权 土地使用权 土地租赁权 土地抵押权 我国土地所有权 国有土地所有权 农村集体土地所有权 土地的所有权不能够出让、转让 土地使用权 土地使用权是指依法对土地进行占有使用、出让转让和获得收益的权利。 土地使用权按照交易方式可分为： 出让（一级市场中进行,有偿取得土地) 国有土地使用权的出让方式包括招标、拍卖、挂牌和协议。 转让(二级市场中进行，有偿取得土地) 划拨（无偿取得土地) 国有土地使用权按出让年限划分 居住用地70年 商业用地40年 工业用地50年 教、科、文、卫用地50年 综合或者其他用地50年 土地租赁权 是指土地使用者作为出租人，将土地使用权及地上建筑物出租给承租人。 土地抵押权 是指土地使用人可以将土地使用权及地上建筑物在办理相关业务时进行抵押，当债务人不履行义务时，债权人有权将被抵押的财产进行变现处置。 （二）建筑物 建筑物包括房屋和构筑物两大类。 房屋是提供人们居住生活、工作、进行各类社会活动以及储藏物品等的场所。 构筑物是指除房屋以外的各类工程建筑，如道路、水坝、隧道、桥梁等。 建筑物的特性 不能脱离土地而单独存在 建筑物属于可再生社会资源 建筑物的所有权年限受其占用范围内土地使用权年限的限制 影响建筑物房屋价值的个别性因素 面积 建筑结构 建筑高度 建造质量 格局 楼层 建成及投入使用时间 外观 产权 建筑物的分类 1、按使用功能分类 民用建筑、商业建筑、工业建筑、农业建筑等。 2、按建筑物结构所用的材料分类 木结构、砖石结构、砖混结构 钢筋混凝土结构、钢结构等。 建筑物的可使用年限 建筑物的使用不能脱离土地而单独存在，因此建筑物的年限不能超过土地使用权的最高年限。通常只能根据土地使用权的剩余使用年限来评估建筑物的价值。 (三)房地产的分类 房地产的分类是在土地与建筑物相结合的基础上进行划分的。 1. 按房地产的经济用途可划分为下列十类 (1)居住类房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等 (2)商业类房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺 (3)办公类房地产：包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼等。 (4)住宿类房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所 (5)餐饮类房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店 (6)娱乐类房地产：包括游乐场、娱乐城、俱乐部、影剧院 (7)工业和仓储房类地产：包括工业厂房、仓库等 (8)农用类房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。 (9)特殊用途类房地产：包括车站、机场、教堂、寺院、墓地等 (10)综合类房地产：是指具有两种或两种以上作用的房地产。 (三)房地产的分类 2、按是否产生收益划分 收益性房地产 非收益性房地产 3、按使用方式划分 出售性房地产 出租性房地产 营业性房地产 自用性房地产 4、按房地产开发程度分为 生地 不具备相关基础设施 毛地 具备基础设施，但有未拆迁的房屋 熟地 具备基础设施的直接可用土地 在建工程 现房 房地产评估的特点 房地合估 建筑物出让或抵押时土地随同一起出让抵押，反之亦然。 建筑物产权受土地使用权年限的制约 房地产的相关术语 建筑容积率=建筑总面积/土地总面积 建筑覆盖率（建筑密度） =底层建筑物面积/土地总面积 楼面地价=土地总价/建筑总面积 基准地价 是政府对不同级别的土地按照商业、居住、工业等不同用途对于土地使用权评估出的平均单位面积价格。 房地产评估原则 最佳有效使用原则 土地及其建筑物可以有商业、工业、住宅等多种用途。在市场条件下，应通过评估使被评估的房地产尽可能达到最佳有效的使用。 合法原则 评估时应以被评估房地产的合法产权