保障性住房建设市场研究doc.doc

保障性住房建设市场研究 住房保障是各国政府都十分关注的重大民生问题，有其共同性的一面，但因所在国国情的不同，具体实施的政策措施又各具特点。中国未来的保障性住房发展建设可以借鉴国外成熟的保障性住房市场建设经验，因此我们对各国的保障性住房的特征和发展情况分析比较如下： 一、国际保障房情况 1981年4月在英国伦敦召开的“城市住宅问题国际研讨会”上通过的《住宅人权宣言》指出，一个环境良好、适宜于人的住所是所有居民的基本人权。20世纪初以来，“人人享有适当的住房”，，，，，；，，，25%以上的部分由政府补贴。 2、住房金融支持。由联邦全国抵押协会、政府全国抵押贷款协会和联邦住宅抵押协会为中低收入家庭提供购房贷款。同时，，，，，， 3、对购买自有住房实行税收减免。对使用抵押贷款购买公共住房的中等收入者，，，， 4、住房租金补贴。家庭收入为居住地的中等收入80%以下者均可申请住房租金补贴，25%支付租金， 5、老人住宅。老人住宅分公立老人公寓和私立老人公寓，，； 6、多管齐下的立法保障。美国政府先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》等，1946-1969 年间大规模的兴建保障住房，并补贴私有住房建设，保障性住房占住房总量的比例一度曾达到58%。国外部分国家的保障房政策变迁与市场变化情况如下表： 国家 保障房政策 市场占比 英国 1946年以前，限制租金和小规模保障住房建设阶段 不到10% 1946-1969年，大规模兴建保障住房，并补贴私有住房建 提高到58% 1970-1979年，继续大规模兴建保障住房，但开始住房私有化 下降到48% 1980年至今，直接补贴中低收入家庭，住房私有化大规模展开 降低到20% 日本 战后至1995年，大规模新建保障住房，补贴住房建设者 超过52% 1996年至今，公营住房管理市场化，补贴低收入家庭 下降至44% 综上所述，发达国家已建立成熟的保障性住房体系，从发达国家的保障性住房体系发展史中不难看出，在他们的经济成长过程中，保障性住房所占市场比例都经历过在经济发展初期政府鼓励下由低到高，然后在经济成熟稳定后，从高降到低的一个过程。 二、我国保障性住房现状 我国保障性住房包括两限商品住房、经济适用房、廉租房以及政策性租赁房（或公共租赁房）。根据中国房产信息集团的《典型城市09年保障性住房建设情况调查》报告，以北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆六个典型城市为调研样本，对各城市09年保障性住房建设情况进行调查。调查发现，六成城市对保障性住房建设都予以大力的支持，保障性住房用地的供应力度在逐渐加大；同时，近七成城市09年保障性住房计划建设面积较08年有较大提高。但多数城市实际新开工面积仍显不足，可见保障性住房建设的开发执行力度依然偏弱。09年保障性住房建设、开工情况详细如下表： 单位：万平方米 城市 09年计划建设面积 09年开、竣工面积 总量 廉租房 经济适用房 其他 计划面积 开工面积 竣工面积 上海 800 400 400 800 95 0 北京 1230 20 160 1050 850 197 76 广州 158－200 8－10 　 0 213.9 75.3 40.1 深圳 134.8 82.3 　 0 0 0 0 武汉 704 200 504 0 0 0 重庆 326.94 51.99 274.95 0 0 0 0 与商品房相比，我国保障性住房制度还不完善，目前我国正在准备落实的经济适用房已逐渐变为社会的“鸡肋”，主要原因可归结为： 1、保障性住房无法使政府像商品房一样有高额的卖地款可得，反而要政府倒贴配套资金。 2、高速的商品住房价格的上涨把保障性住房建设的机会成本无形中抬高。 3、西方发达国家收入结构呈橄榄型，高收入群体和低收入群体两头小，而中产阶层、中等收入群体所占比重高和大。中国目前的收入结构是宝塔型，中低收入和低收入者占的比重大，塔身中等收入次之，高收入群体处于塔尖占极少数。 4、保障性住房供应少，需求大。2010年住房用地供应计划显示，廉租房和经济适用房等保障住房用地供地量在住房总体供地中所占比例仅有13%，根据2009年出台的未来三年住房建设规划，至2011年这一比例将也才将扩张到20%，而我国70%以上的常住人口都是中低收入家庭。 三、保障房发展空间 发达国家如英国、日本等国家经济发展早期保障性住房市场占比约在50%左右，而正在处于发展中的中国2009年保障性住房供地所占面积仅为13%，且保障性住房建设开发执行力度薄弱，建设缓慢。但是，我国政府已意识到商品住房价格的疯狂增长给经济带来的压力以及保障性住房是住房市场化的不可缺少的补充，它在经济发展中扮演着重要角色。我国的住房保障制度建设正在全面展开