20080402_二、三线城市短期大规模城市新区开发模型@新区、开发模式.ppt

二、三线城市短期内实现较大规模城市新区开发模式 世联研究案例 项目属性界定：政府主导下的三线城市新区相对陌生区域的大规模土地一级开发项目 政府和深业是周山河区域成功开发的核心推动者，两个利益主体的联合，使区域开发中的两个核心利益主体目标趋同 在明确企业目标的前提下，我们对泰州土地及房地产市场进行研究以寻找理想与现实间的差距 由对本项目所面临核心问题的分析可知，本项目的最大特征是在一个市场支撑较弱的城市的陌生区域进行大规模的城市新区开发，其核心问题很大程度上来自于较短开发时限的约束，所以我们认为我国二、三线城市在较短时间实现较大规模城市新区开发的案例将对本项目更具指导意义 政府将郑东新区的发展放在城市战略的高度，强势推动郑东新区发展成为郑州未来城市新的中心区域 政府制定高起点规划： 郑东新区高调聘请国际著名城市规划公司黑川纪章 迅猛的发展势头： 从2002年开始至2007年建成区域达到50平方公里、总投资500亿左右，入驻人口超过20万 郑东新区发展历程（1/2） 郑东新区发展历程（2/2） 郑东新区经过六年发展周期获得市场的初步认可，新区进入持续性发展 郑东新区发展形成规模效应，城市迁移人口剧增，市场预期较高 郑东新区成功发展因素总结 政府将郑东新区的发展放在城市战略的高度，新区属于城市唯一发展重心 市政府搬迁拉动及大规模基础建设，增强投资者和市民对区域的信心 以标志性市政建筑的建设起势，树立区域形象 大规模高端写字楼和高档住宅建设先期强势启动树立区域形象，增强投资者和市民对区域的信心 为配合住宅的推出前期设立教育及其他公共配套，后期跟进其余生活配套 在第一批住宅物业开始入伙后一年开始全面发展商业物业 区域基础设施建设先行，展示区域良好发展前景，为新区开发打下基础，增强投资者和市民的信心 区域房地产开发的同时，伴随各项生活配套建设，满足区域生活需求，提高入住率，保证人口聚集 随着市政、生活配套设施成熟，新区逐渐进入快速发展期，土地逐渐放量出让，土地价值逐年提升 南昌市红谷滩新区总面积50平方公里，2000年开始开发建设，经过六年时间发展，完善基础设施建设，土地价格达到初期的3倍，房价达到初期2.6倍。 及时发展教育及生活配套，提升入住率，提升区域成熟度 红谷滩新区成功发展因素总结 聚焦城市发展重心 市政府搬迁拉动及大规模基础建设，增强投资者和市民对区域的信心 政府推动事业单位进入，促成商务功能的实现 以标志性市政建筑的建设起势，树立区域形象 高档住宅建设先期强势启动树立区域形象，增强投资者和市民对区域的信心 为提升住宅入住率及区域成熟度，及时推出前期缺失的教育及生活配套 通过对上述案例和其他类似案例的研究，我们总结出国内二三线城市新中心区短时间、大规模开发的新区开发模式 国内二三线城市新中心区短时间、大规模开发的新区开发模式有三大关键环节，我们将结合本项目面临的市场环境，制定出本项目近期开发策略，并结合地块现状，形成本项目的开发实施方案 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 2008.4 [关键字]： 新区开发 大规模 [案例简介]： 在二、三线城市中 [案例适用范围]： 在二、三线城市中 区域属性—政府主导下的三线城市新区项目 项目属于城市新区的范围之内，位于城市南向发展的主轴线上，由政府主导推动实施开发 政府主导 新区项目 同长三角其他城市相比，城市经济总量较低，对外开放水平不高，城市规模不大 三线城市 属性诠释 属性界定 处于城市老城区外围，目前区域主要特征为农用地，周边分布农田、村庄、汽车销售店和少量居住区 城乡结合处 项目呈乡村空间特质，地势平坦，水系丰富，但在水网密集的泰州市内，本体不具备强势水景资源 无强势资源 项目占地面积12平方公里，位于泰州市主城区南部，目前区域认知度较低 大规模陌生区 属性诠释 属性界定 项目属性—大规模陌生区土地一级开发项目 属性界定 远景目标 近期目标 将周山河街区打造成泰州中心区 近期（3年）实现周山河北部土地成功开发 项目目标 功能 实现 居住功能的实现因区域配套缺失，市场阻力较大 商务功能近期缺乏市场实现基础 城市发展现状近期无法支撑新市级商业中心的形成 价格 实现 目前同区位土地价格低于深业的价格预期 近期大规模土地出让面临市场压力 规模 实现 目标解析小结 项目核心问题界定 在实现性较差的区域市场环境和区域陌生的双重约束下，怎样在较短时间内（近期3年）实现本项目的成功开发？ 项目核心问题 初步研究案例 深圳中心区, 中国 南昌红谷滩，中国 东莞行政新区，中国 合肥政务新区, 中国 郑州郑东新区，中国 多摩新城, 日本 华盛顿新城, 美国 里斯顿, 美国 渥太华新区，加拿大 巴黎拉德芳斯，法国 海德