乌海满世水云轩项目市场调研报告.pptVIP

乌海满世水云轩项目市场调研及判断 谨呈：鄂尔多斯市满世房地产开发有限责任公司 思维导图 市调及访谈工作回顾 乌海房地产板块分布：分为海勃湾老城区和滨河新区两大板块 海勃湾老城区板块为乌海老城核心区，生活配套齐全，客户认可度高，但城市面貌较差；入市项目多为旧改项目，价格平台高于滨河新区； 滨河新区板块规划为政府行政、商务中心，大型设施（奥体中心、蒙中医院、滨河中学）正在建设中，政府也对此作了大量宣传；为乌海未来住宅市场的主战场，共有9个楼盘在售，产品品质、价格趋同，竞争激烈，君正长河华府、新加坡花园成为新区价格标杆，但目前生活配套尚嫌不足，缺乏人气； 海勃湾区板块小结 滨河新区板块小结 乌海市场小结 思维导图 区位分析，滨河区优势地段 区域内竞争项目盘点 ：面临共约140万平米在售及未来供应竞争 本身产品，规划优势，产品品质优势，但小高层，东西向户型劣势 本项目的机会与挑战并存 思维导图 客户目标与现状 项目目前面临大问题 项目发展方向思考 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 1 乌海市场基本判断 3 项目发展方向思考 2 项目优劣势分析 共14个项目 小计 阳光景园、新加坡花园、君正长河华府、德顺祥庭、银泰尚水湾、蒙西世纪城、文香雅苑、恒信花园、恩河锦苑·龙湾 滨河新区（9） 凤凰B区、清泉小区、银海新都 海勃湾区老城区（5） 项目 区域 凤凰B区销售经理、清泉小区销售经理、银海新都销售经理、阳光景园销售代表、新加坡花园销售代表、君正长河华府销售代表、德顺祥庭销售代表、银泰尚水湾销售代表、蒙西世纪城销售代表、文香雅苑销售代表、恒信花园销售代表、恩河锦苑·龙湾销售代表、业内人士王敏 业内人士（近15人次） 对象 访谈 市场调研 访谈 滨河新区板块 海勃湾老城区板块 海勃湾老城区板块 客户来源 价格平台 多层均价在2600－2800之间，总价区间20－35万，小高层均价在3000－3200之间，总价区间30－40万； 销售态势 目前受金融危机影响，销售速度缓慢，但是较年前有所回升，各楼盘表现不一，除银海新都消化速度较快（月均20套）之外，其余楼盘大多消化速度在10套以内； 客户需求 地缘性客户居多，周边企事业单位，个体商户老板，占到80％以上，部分海南，乌达客户； 客户关注点排序 地段，价格，周边配套，交通； 客户以刚性需求和首改客户为主，自住，面积需求在90－100两居和120左右三室两厅两卫为主； 户型面积 受房价上涨影响，目前海勃湾区市场户型面积集中为90－120米，以舒适性两房和紧凑三房为主； 户型结构 方正、坐北朝南、大客厅、大面宽是乌海人最关注的户型要点，户型基本无创新点； 客户来源 价格平台 多层均价在2600－2800之间，总价区间20－35万，小高层均价在3000－3200之间，总价区间30－40万； 销售态势 目前受金融危机影响，销售速度缓慢，但是较年前有所回升，各楼盘表现不一，除银海新都消化速度较快（月均20套）之外，其余楼盘大多消化速度在10套以内； 客户需求 地缘性客户居多，周边企事业单位，个体商户老板，占到80％以上，部分海南，乌达客户； 客户关注点排序 地段，价格，周边配套，交通； 客户以刚性需求和首改客户为主，自住，面积需求在90－100两居和120左右三室两厅两卫为主； 户型面积 受房价上涨影响，目前海勃湾区市场户型面积集中为90－120米，以舒适性两房和紧凑三房为主； 户型结构 方正、坐北朝南、大客厅、大面宽是乌海人最关注的户型要点，户型基本无创新点； 滨河新区板块 08年郑州市场消化速度低位徘徊，交易价格增速趋缓；总存量已累积至336万平米，足够支撑郑州市场7个月的消化量； 郑州市场目前已全线进入价格战，快速出货成为各楼盘首要任务； 项目所在的南部城区推货量巨大，成为08年郑州房地产市场热点区域，但消化速度较缓慢，目前面临超过100万的存量竞争，足够支撑南部区域17个月的消化量 随着09年南部市场的继续放大，存量房会进一步增加，未来竞争加剧，价格面临下滑压力； 1 乌海市场基本判断 3 项目发展方向思考 2 项目优劣势分析 72 72.1 合计 5 5 2400 多层 恩河锦苑*龙湾 0 5 多层2400 小高层2700 多层、小高层 恒信花园 0 29 多层2300 小高层2600 多层、小高层 阳光景园 6 5 2400 多层 文香雅苑 7 9 2300 多层 蒙西世纪城 13 7 2400 多层 银泰尚水湾 41 4 独栋9000 洋房4800 独栋、花园洋房 君正长河华府 0 3.3 多层2300 小高层2600 多层、小高层 德顺祥庭 0 4.8 2800 小高层 新加坡花园 滨河新区 未来供应（万平米） 在售（万平