乐淘居5月份营销推广执行方案.docVIP

/ 乐淘居5月份营销推广执行方案 一、2008年8月份销售目标于费用预算 8月份 销售任务：已完成45套住宅，25个车位， 22个摩托车位，合共1923万 9月份： 8月1~4日已完成34套住宅，合共859万， 8月3日至31日须完成住宅71套 小计： 住宅130套 4~5月份总任务额： 总销售任务额：1933万+839万+32万/套X72套=5420万 4月份实际已使用费用： 1、4月份营销费用实际使用情况： （1）看楼通道与户外广告包装费用：24163元； （2）公关活动费用：14303.3元（含餐饮） （3）影视广告制作：2100元 （4）电视广告投放及制作费用：54064 元； （5）单张印刷费用：1700元 （6）小区、售楼部门口简易行架重新制作费用：3576元 （7）售楼部门口睡莲费用：花2400+盘260=2660 小计：108066.3元 5月份实际可使用营销费用计算：38万/套 X 71套 X 1.17% X 0.7= 22万元 备注：营销费用预算按照余下的任务量的一半保守计算。 即5月份的推广费用不能超过22万元。 二、五一期间推广效果分析 五月1~4日到场客户成交分析表 优惠推出后（4月23日至5月4日）成交货量及成交客源分析 近期成交焦点抗性、客户抱怨问题及推广问题分析： 1、园林绿化问题：泳池较小、种植的树木比较少，斜坡屋顶比较杂乱，马路是水泥路面； 2、户型问题：160平米与170平米的大单位多朝北向，160平米的无生活阳台，形成成交抗性； 3、116平米问题：选择舒适型装修成交的客户较少，主要因为设计档次较低； 4、物业管理问题：物管水平较低，服务质量差，保安素质低； 5、旧业主介绍：一口价单位无奖金，对销售人员产生不信任情绪； 6、财务问题：首期不能延期，需要收滞纳金，而旭景花园无此情况；客户抱怨为什么不卖单位也不予延期支付； 7、学位卖点问题：学位对客户吸引力不大，主题名校概念不够吸引； 8、媒体投放问题：吸引的新客较少，媒体运用主题爆炸力度不够，需要加强；影视广告还在用3D原片，客户与其他项目对比后觉得视觉无冲击、无新意； 9、公关活动问题：以业主为主，销售现场人流有所增加，起到促进成交氛围的作用，费用及现场效果控制得较好，但对于吸引新客的力度较少； 10、剩余货量问题：140平米以上户型主要是旧客户因有新优惠所以成交，这部分客户需要时间进行培养；大单位剔除车位后销售效果不理想，主要是因为与上年开盘时多为靓三房户型不同，因此不能用作比较；140平米以下的户型于五一优惠期间销售较理想，116平米户型重新热销。 11、销售价格问题：xx居的成交单价敏感点在3300~3400左右，客户对3300元/平米的140平米以下户型基本认同，目前未有收到客户投诉降价抱怨，目前产品价位比较合理，市场无明显抗性。 三、五月一日期间周边项目销售情况调查 1、东凤逸湖半岛：2800元起，108套一天售謦； 2、沙朗大信海岸家园：2880元起，均价3400左右，有5000元购房优惠，104套一天售謦，吸引了部分旭景中学老师过去购买，多为一梯两户南北对流户型， 3、东升旭景花园：五一期间客流158台，29个来电咨询，xx东升各占一半， T5~T7三栋是安居房，因未办手续还未能销售，但也有30多套已经有政府人员落订，另外T1~T4栋是对外销售单位，目前正在储备客源中。 4、东升森美花园：3600元/平米，户型由单身公寓至130平米，属于比较适销户型，客户反映其园林及外立面比较精致，泊油路面及钢化玻璃等用料比较精良； 5、港口美景花园：2800元/平米起送华师附中学位。 四、5月份主体销售及推广思路 1、一口价单位成交增加旧业主介绍奖励； 2、解决首期款延期问题； 3、增加一口价特惠单位； 4、xx户外投放加强，重点拓展xx市场； 5、团购：把团购优惠扩散到xx，针对xx的学校与工行的负责人进行切入； 6、影视广告重新剪辑制作； 7、通过价格及热销延续策略，重新引爆市场； 8、针对母亲节作为营销节点，以报亲恩作为感性诉求推广主题加以包装，并制定相应促销策略吸引客户引爆市场。 五、5月份媒体策略 对于销售来说，结合项目的推广趋势，5月份将不考虑重大节点的促销，但考虑到