博思堂2011苏州中新汀兰项目商业部分营销报告.pptVIP

* 经济、文化、地理、交通、规划 * 项目自身的区位、交通、规划、素质等信息。 3F 北 电玩城，主要服务于宿舍楼住户，很受男性消费者欢迎，易聚集人气。 练歌房，集体娱乐项目，可吸引人流。 桌球也是年轻人喜爱的休闲娱乐项目，根据以往经验，厂区附近的桌球项目经营得都还可以。 网吧① 电玩城 桌球室 练歌房 溜冰场 溜冰场放在网吧对面，同样可以增强人气，带动消费。 　　三楼为娱乐主题，以网吧、电玩、桌球、溜冰、练歌房等业态为主，目的性消费较强。 2.4.2 业态布局建议之3F 网吧② 扩大经营者 周边自营商户搬迁户 品牌商家拓展/连锁加盟商 首次投资自营散户（小型创业） 周边私营业主（投资为主） 其它投资者（认可项目价值） 1、项目投资潜力； 2、区域发展前景； 3、项目规划设计； 4、项目定位； 5、业态定位； 6、优惠政策； 7、项目经营管理模式； 8、项目租金； 9、项目售价： 10、项目推广。 主要关注点 注：投资客户相对更关注1、2、8、9 谁会买 或租我们 的商 铺 2.5 客户定位 直接销售 带租约销售 带回报销售 操作要点 根据市场接受度制定合理价格，铺位直接进行销售； 与小业主签订《经营业态公约》，限制经营业态范围。 根据市场接受度制定合理销售价格，所有铺位直接对外出售； 与小业主签订《租赁协议》，并承诺一定租金收益，按期向小业主支付； 配置专业招商团队统一招商。 以每年固定回报率形式对外返租销售； 每年8%回报率，5年合计40%的回报；前3年总价中一次性扣除，后2年每年返给小业主。 优势 可以最大限度赢取自用客户进驻； 有利于后期经营业态的统一。 提供投资保障，赢取投资客，利于价格提升； 定向招商，经营业态能做到一定程度控制。 高额稳定收益，投资客户接受度高； 经营业态可以做到统一控制； 劣势 对于高楼层、大面积铺位去化难度较大。 租金收益水平接受度难以做到统一。 销售中需舍弃自用客户部分； 需成立或聘请运营管理公司管理运营； 招商压力较大，同时后续存在经营风险。 目前市场上商业项目的销售方式主要有以下三种： 2.6.1 销售方式 前期了解到项目现有租户（纯一层）租金约40元/平米 ，住宅均价7500左右，则： 租金反推：40*12个月/0.04(租金回报率)=12000元/平方米 1-2层的连售的价格按照我司以往项目操作经验，按（纯1层）：（1-2层连卖）=1:0.775 推出本案1-2层连售价格约为9000元/平方米 销售楼层组合 参考售价（元/平方米） 整体均价 9600 纯一层 12000 1-2层连售 9000 3层单售 7800 2.6.2 价格测算 根据我司以往项目操作经验，按楼层售价分配比例，得出整体出售均价约为9600元/平方米，3层单售价格约为7800元/平方米。 营销篇 价值梳理 营销策略 营销战术 媒体预算 资金回笼 难点思考 难点一：项目所处区位较偏，辐射区域有限；周边工厂集中，整体商业氛围较差； 难点二：项目规划属于内向型配套商业，在规划上没有做到商业价值最大化； 难点三：2-3层商铺去化存在一定的难度。 目标界定 拉升区域价值，成为新的区域配套商业。 项目目标 中新园区又一项目成功，提升中新企业形象力。 项目商业部分完美销售，实现量与价的双丰收。 销售目标 品牌目标 价值提炼 成熟氛围 558套住宅基本告罄，厂区宿舍带来丰沛消费人群。 成熟生活圈 价值提炼 稀缺商业 项目周边缺乏配套型商业，本案将填补东沙湖版块区域商业空白。 稀缺金铺 价值提炼 成熟现铺 商铺已经成型，且已有商家入驻，即买即收益。 现铺投资金品 价值提炼 USP提炼 园区东沙湖汀兰商区，即买即收租。 营销策略 招式一：“城”熟引导 558户住宅交房在即，稀有商铺珍藏上市，成熟商区引导投资客。 本案5万余方住宅销售告罄，成熟小区带来充足客源； 三星工厂租赁了周边大量宿舍，形成丰富的人流； 即买即收益吸引园区投资客户。 营销策略 招式二：借势造市 利用前期住宅销售积累的客户，从中挖掘商业客源。 借助项目住宅的充足客源，对中新汀兰项目老业主进行投资调查，增强客户对商业的了解； 同时对老业主购买商铺者提供特别的优惠。 营销策略 招式三：移花接木 中新集团园区项目联动。 联合中新集团园区其他楼盘，举办投资说明会，推介本案商业。 招式四：潜移默化 以精准的诉求，弱化产品不利因素，放大购买利益 利用精准的销售说辞，巧妙的降低客户对商铺产品劣势的抗性。 以住宅的热销与租赁人群的丰富，吸引更多的投资客目光，从而促进商铺的销售。 为项目片区灌注时尚生活理念，进一步引导其投资理念。 营销策略 营销策略 招式五：直接销售+带租约销售 从目前已有商家入驻、降低后续经营风险、以及价值最大化、销售周期等角度综合考虑，建议本案销售方式采