人口与房地产关系分析.pptx

人口因素与房地产关系研究 2013年12月19日 住建部秦虹日前表示下一波人口高峰带来的新住房需求至少要等20年，当 前楼市刚需已透支，表明人口问题与房地产市场关系密切 住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示：“买房低龄化是当前楼市所面临的 问题，而下一波人口洪峰带来的新住房需求至少要等20年。当前楼市已透支了未 来需求，必须有一定的预见性。” “刚需强不强，要看人口结构。第六次 人口普查认为，2001年到2010年，20岁 至24岁年轻人这一人口占比最大的人群， 现在是24岁至37岁，这意味着1990年出 生高峰以后，人口洪峰结束了。下一拨 人口高峰，对新的住房需求推迟到20年 之后。” “2007年，18岁到30岁的买房人群占的 比重是15%，而今年6月份，这一比重已 经增长到45%。本来25岁结婚需要买房， 但是现在20岁已经把房子买下来，说明 对未来市场有一定的透支，因此，对购 房低龄化必须有一定的预见性。” 对房地产市场的分析多集中于经济发展、土地制度等方面，而人口结构变 化对房地产发展有着深远影响 税收制度 经济发展状况 房地产投资 土地制度 人口特征 货币政策 房地产 市场分析 对房地产市场的 分析多集中于货 币政策、税收制 度、土地制度等 方面，对人口结 构与房地产市场 之间的关系关注 度不高 中国从建国初期 50、60年代鼓励 生育到80年代实 行计划生育，人 口变化巨大，人 口数量和人口结 构变化对经济发 展和房地产需求 有着深远影响 1 2 3 人口规模与房地产市场的关系及其影响 人口年龄结构与房地产市场的关系及其影响 人口地域结构与房地产市场的关系及其影响 全球死亡率的下降带来人口总规模快速增长，但随着死亡率快速下降结束 和出生率持续下降，人口总规模将出现萎缩 全球历史总人口及增长率 美国总人口情况 人口增长主要 依靠外来移民 德国总人口情况 日本总人口情况 人口总量减少，则购房人数相应减少，其与房地产市场走势正相关 美国购房年龄人口情况 美国实际房价与名义房价走势 日本购房年龄人口情况 日本实际房价与名义房价走势 中国生育 2.6 2.5 率过低 1.6 1.4 总和生育率 传 统 型 现代型 过渡型 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 中国 世界平均 发达国家 欠发达国家 我国人口数量变化：中国用50年的时间完成转变，目前正处于低出生、 低死亡的现代型人口再生产类型，预计至2024年左右总人口将开始萎缩 我国人口发展演变（出生率与死亡率，单位：‰） 中国总人口发展趋势 中国总和生育率对比 传统型 过渡型 •高出生、高死亡、低自然增长 •高出生、低死亡、高自然增长 现代型 •低出生、低死亡、低自然增长 家庭是住房需求的基本单位，而我国家庭人口规模的变化导致家庭户数增 长，这也是住房需求上升的重要原因 中国的家庭人口平均数已从1953年的4.33人/户下降到了 2010年的3.1人/户，并在不断下降中，而80—90后的家庭分 裂速度正不断加速，这种加速还会延续约至少十年； 由于生活观念的逐步转变，两人户和三人户的家庭规模一直 处于上升的趋势，并且成为主要的家庭模式。 100% 80% 60% 40% 20% 0% 120% 1995年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2011年 一人户 二人户 三人户 四人户 五人户 六人户 七人户 七人户及以上 中国家庭户规模占比走势 5 4 3 2 1 0 6 户均人口数 各年住户家庭人口规模 作为住房需求 基本单位的中 国家庭户数， 近年来持续增 长，直接导致 住房需求不断 上升 结婚率与离婚率呈上升趋势，使家庭户数进一步增多，同时人口平均期望 寿命增长使家庭户数减少速度放缓，因此家庭户数呈上升趋势 美国白人预期寿命 6 5 4 3 2 1 0 8 7 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 1950年以来我国人口预期寿命 离婚率（‰） 结婚率与离婚率皆呈上升 趋势：由于婚前子女多与 父母同住，婚后产生新家 庭，因此结婚率上升反而 会增加家庭户数；离婚由 一个家庭分解为两个，也 会增加家庭户数； 期望寿命提高：人均寿命 增长使家庭户数较少速度 放慢 我国结婚率与离婚率走势 结婚率（‰） 家庭户数 增加，房 地产需求 增长 1 2 3 人口规模与房地产市场的关系及其影响 人口年龄结构与房地产市场的关系及其影响 人口地域结构与房地产市场的关系及其影响 分类 老年 系数 少年儿童 系数 老少比 年龄中位数 人口增长特点 未来人口 增长趋势 人口增长 模式 年轻型 4%