苏中建设2006年盐城市亭湖开发区项目市场、产品、前期研发报告.ppt

苏中建设亭湖开发区项目市场｜产品｜前期研发报告 迎宾花苑 开发节奏：一期于06年12月开始分三批推出 户型配比：一期以两房和小三房为主 价格：当前销售价格2600元/㎡、预计二期推出后价格将有较大提升 东方绿苑 开发节奏：一期于05年12月开始分三批推出、目前基本售罄 户型配比：一期多层全部为三房 价格：多层销售均价2650元/㎡、预计小高推出后价格将突破3000元/㎡ 目标客群 本项目的运作思路 高档品质社区——档次定位 引领区域的住宅标杆——市场位置 具有国际都市住宅典范的精致社区——主要以产品来体现 产品篇 1、主要规划要点 ◆用地面积：133340平方米，200.01亩 ◆容积率：≤1.6 ◆建筑密度：≤25％ ◆日照间距系数：1.45 ◆绿地面积：≥35％ ◆建筑限高：符合机场限高要求 ◆出入口位置：临南机场路安排两个出入口 ◆公共设施：按照不少于总建筑面积1％配备物管、社区活动用房； ◆按规范配建幼托、农贸产品服务中心（面积不少于700平米）； ◆小区配套公共设施在小区内部合理位置安排，临街不得安排商住用房； 一、总体规划建议 2、地块规划条件分析 ◆地块呈较为规则四边形； ◆地块朝向偏东角度较大（35度左右），日照间距系数可以相应折减0.9； ◆目前地块仅东向临城市规划道路（南机场路）； ◆北向紧邻小新河，河对岸为工厂厂区； ◆地块处于机场限高区域； ◆日照间距系数1.45，相对较大； （1）住宅产品类型建议 两条引导主线 ◆规划条件限制： 容积率1.6，日照间距系数1.45，符合机场限高要求 ◆市场定位： ——高档品质社区 ——引领区域的住宅标杆 ——具有国际都市住宅典范的精致社区 3、总体规划方案建议 容积率 1.3 容积率1.8 容积率1.6 花园洋房 结论： ◆ 针对本项目1.6的容积率和1.45的日照间距系数的条件，使得高层小高层这种低覆盖率、高容积率产品成为本项目的必要产品之一，由于考虑到符合机场限高要求，现暂时以小高层产品作为主力产品； ◆ 类别墅产品（如花园洋房）可以有效提升整个项目的品质，满足中高端消费群体需求，同时可以树立价格上的标杆； ◆ 基于以上考虑，建议以小高层产品和花园洋房作为本项目住宅产品的主要类型； ◆用地面积：133340平方米 ◆总建筑面积：2212950平方米 其中 住宅面积： 204850平方米 商业内街铺： 3600平方米 公建配套： 4500平方米 ◆容积率：1.60 ◆覆盖率：20％ ◆绿地率：≥35％ （2）总体规划示意 （3）构图方式：“环形道路系统＋景观主轴线”将小区自然分成四个大的独立居住团；大的环形道路将车行与人行巧妙的分开，保证了小区内部私密性和较高的居住品质，较好的做到人车分流； （4）公建配套：分布于本地块唯一紧邻的市政道路，更好的为 小区内居民和周边区域人群服务； （5）商铺/商业：由于规划要点明确规定临街不得安排商住用房，因此我们考虑将商铺以风情商业街的形式分布于本项目东西向主景观轴线上，在为小区业主及周边区域人群服务同时，作为提升项目形象的景观街区； （6）停车方式： ◆小高层由于建筑底层占地面积小，容积率高，户数较多，因此建议采用集中式停车方式，可结合人防做阳光地下车库，在满足大量停车位的情况下，营造良好的组团绿化，提升居住品质； ◆花园洋房建议可采用建筑底层车库或者半地下停车库和宅间停车位相结合的方式，满足高端业主专属车库和就近停车的需求，体现花园洋房类别墅产品的特质之一，而宅间停车位则方便业主就近停车和安排访客车位； （7）需进一步探讨的问题： ◆机场限高问题：针对规划要点中的满足机场限高要求，我们专门与盐城规划局和及下属开发区规划部门联系，得到的答复是需要在设计前期得到民航和机场相关部门的意见； 如得到答复能够做部分高层，则本项目的覆盖率可进一步降低，绿地面积进一步增加，花园洋房的比例也可有所增加，并在此基础上可增加少量叠加别墅产品，进一步提升产品定位和档次； ◆公建配套中的幼托部分：按照现有的规划要点中提到有幼托配套，但没有具体规定幼托用地面积指标，是否需要建幼儿园（托儿所）需进一步与规划局和相关教育部门确认； 1、产品主力户型建议 二、建筑产品建议 通过对市场分析和调研，针对本项目目标客群，建议本项目住宅产品主力户型如下： 小高层： 二房二厅一卫：85～90平米（经济型两房） 三房二厅一卫：108～115平米（经济型三房） 三房二厅二卫：125～130平米（舒适型三房） 花园洋房： 底层户型150㎡左右； 二层户型140㎡左右