浅议我国中小房地产企业项目投资过程中风险管理.docVIP

浅议我国中小房地产企业项目投资过程中风险管理 　　[摘 要]企业风险管理应成为中小房地产企业日益重视并亟需进一步研究、探讨和完善的重要课题。中小房地产企业项目投资过程中的风险来源是十分多样而复杂的，不仅包括外部的宏观经济环境、政策、市场、利率、法律等风险，还存在内部的财务、质量、安全等风险。中小房地产企业风险管理也面临诸多挑战和问题，一是房地产市场进入新常态的发展阶段；二是缺乏项目投资风险管理的长远规划和制度设计；三是其风险管理能力弱、风险管理策略不足。对此，完善中小房地产企业项目投资的风险管理的思路应该兼顾内外：加强项目的内部审计和管理，应管控风险并抓住发展机遇，建立外部联结，进行风险管理组织建设，建立风险预警机制 [关键词]中小房地产企业；项目投资；风险管理 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）02-0056-03 在复杂而竞争日益激烈、企业内外部环境处于深刻的急剧变化的当代，包括中小房地产企业在内的所有企业的生产经营管理活动都面临着巨大的不确定性，而这些不确定性将可能对企业经营效益带来损害。对于企业而言，风险是无时无刻无处不在的，而对风险的管理才能够转危为机，实现企业的长久而健康的发展。[1]正是基于这一忧患和危机意识，企业风险管理（Risk management）理应成为中小房地产企业日益重视并亟需进一步研究、探讨和完善的重要课题。企业风险管理是指作为组织的企业对于风险的可能性及其背后可能获得的收益和效益的机会所采取的综合的、全面的整体理念及相应的行动，包括风险的识别、评估、企业反应活动、风险控制和预警活动、风险信息的监控、风险传递等活动。[2]因此，在房地产市场进入转型阶段的特殊时期，推动我国中小房地产企业完善项目投资过程中的风险管理的控制系统，能够在提升中小房地产企业项目投资的经营效益、保持并提升企业市场竞争力的同时，实现中小房地产企业项目投资的战略和经营目标，创造市场价值 一、复杂而多变：中小房地产企业项目投资过程中的风险来源及其特点 中小房地产企业是我国房地产市场中的重要?⒂胝咧?一。从企业的视角来看，企业的各项市场行为及其相关联的最终目的在于获得利润、实现经济效益。投资房地产项目并进行开发、运营、营销和销售则是中小房地产企业的主要活动。一般而言，中小房地产企业的房地产项目投资活动指的是，中小房地产企业将自有或通过融资手段获得的资金，投入到土地使用权的购买、土地开发、商品房及其配套设施或商业地产的开发和经营以及包括物业管理在内的一系列相关服务的活动，以此来获得经济收益，实现资金的保值增值。[3]但是，实务界和理论界都清楚地认识到：房地产企业的项目投资的全过程充满着不确定性，以及不确定而带来的风险和机遇。也正因为如此，风险分析以及相应的管理是中小房地产企业在项目投资从决策、运营、融资到服务所必须进行的不可或缺的内容。[4]本文认为，中小房地产企业项目投资过程中的风险来源具有复杂、多样而且动态变化的特点；具体而言，风险来源可以大致分为两大范畴：一是外部风险来源；二是内部风险来源 （1）中小房地产企业项目投资过程中面临的外部风险 外部风险，顾名思义，就是指在项目投资的决策、运营、管理等全过程中，中小房地产企业所面对的由于企业外部环境的变动和不确定性而带来的风险。房地产项目投资是嵌套于整个宏观经济环境和政策制度背景之中的，其全过程中的参与主体不仅包括中小房地产企业自身，而且还涉及与地产、房产相关的供应链和产业链链条上的企业，例如建筑施工企业、商业银行等金融机构、政府部门等监管机构。因此，中小房地产企业在项目投资过程中面临着许多外部不确定性，这既包括外部风险也包括外部可能的机遇，包括宏观经济环境风险、外部政策风险、金融货币风险、建筑施工风险、房地产市场变动风险、法律风险、利率风险以及其他不可抗力的意外风险[5] 典型的如项目投资过程中面临的因为政策变动而带来的政策风险。房地产市场受国家经济政策的宏观调控的影响极深，政策风险指的是国家（中央与地方政府）颁布并推行的与房产、地产相关的一系列政策而给房地产项目投资和开发带来的不确定性。[6]具体而言，项目投资过程中的政策风险因为其具体来源的不同又可细分为：土地政策风险、信贷融资风险、税收政策风险、诸如住房限购保障等住房政策风险。[7]这就要求中小房地产企业在项目投资决策、可行性分析、经营管理等阶段时刻保持对相关房地产政策的敏感度，制定风险管控的预案 （2）中小房地产企业项目投资过程中面临的内部风险 除去面临的来自外部的政策、法律、市场环境的不确定性而引发的风险之外，在项目投资过程中，中小房地产企业是否能够依照规划，顺利完成项目的投资、运营与销售等一系列活动，还需要仰赖项目投资与运营过