房地产限购令政策效果研究教程.PDFVIP

房地产 “限购令”政策效果研究 内容提要 我国房地产“限购令”已推出近两年时间，其政策效果如何？房地产市场调 整是否到位？ “限购令”是否应该持续？这些都是亟待学界探讨解决的问题。为研究房地产 “限购令”的政策效果，本文首先构建了带限购政策约束条件的中心城市竞租模型，并区分 无泡沫与有泡沫环境，从理论上分析房地产 “限购令”的实施效果。然后以全国 33 个大中 城市房地产月度数据为研究样本，使用 DID 方法、类DID 方法，涤除其它房价影响因素后， 检验 “限购令”对我国房价的独立作用效果。结果表明，房地产限购政策对抑制房价上涨飙 升，促进房价理性回归起了显著作用，但其作用力度仍待加强。最后，本文对我国房地产调 控提出相应的政策建议。 关键词 房地产 限购令 DID 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号： 一、引言 经济社会的长期健康稳定发展需依靠市场经济自身机制调节 “看不见的手”与政府部 门适时宏观调控 “看得见的手”的有机配合。从世界各国的发展历程看，但凡经济飞跃发 展时期，其房地产市场一般会呈现投机性需求增多的现象。若不能及时予以有效抑制，投机 性需求往往会非正常地推高房地产价格，从而逼使部分“自住性”房屋需求被“挤出”市场， 造成市场需求畸形扭曲及效率损失。同时，投机性住房需求的盲目狂飙，更有可能诱发资产 泡沫膨胀、市场大起大落，严重的甚至会引发金融系统风险，影响国家宏观经济的平稳和谐 发展。近十年，我国房屋价格上涨过快，直接影响了城镇居民家庭住房条件的改善与社会幸 福感的提高，房地产产业的畸形发展正威胁着整个国民经济的健康运行。因此，进一步完善 对房地产市场 自身调节与政策调控相互作用机制的探索研究，是我们的迫切任务。 1998 年，我国停止了以住房实物分配为主的计划模式，开始了以市场价格机制调节为 主导的住房市场化改革。自此，住房价格开始松动并逐步上扬，房地产市场进入了一波连续 13 年的“大牛市”行情，并成为社会百姓普遍关注的话题。2003 年国务院 18 号文件确立房 地产业是国民经济 “支柱产业”的历史定位后，上海、杭州、南京等城市的房价更是呈现出 急速攀升的趋势，之后，全国其他主要城市房价也相继进入加速上升通道。2004 年全国新 建商品房价格同比上涨 15.02%，其中商品住宅价格同比上涨 15.99%。相比以往 3%-5%的年 涨幅，房价上涨明显加快。直到 2008 年，住房市场在金融危机重击之下，才出现短暂回调。 但刚踏入 2009 年，中国房地产市场便摆脱了低迷，成交量快速上升，房价报复性反弹并屡 攀高峰。为了房地产市场的健康稳定发展，国务院于 2009 年底、2010 年初，果断出台调控 措施，相继发布诸如 “国四条”、“国十一条”等调控政策规定并多次提高存款准备金率，以 期抑制房价的过快上涨。但房地产市场并没有因此而降温，根据国家统计局发布的 2010 年 全国房地产市场运行情况显示，2010 年我国房地产开发投资额为 48267 亿元，同比增长 33.2％；商品房销售面积为 10.43 亿平方米，同比增长 10.1％；商品房销售额为5.25 万亿 元，同比增长 18.3％。 由此，中央政府于 2011 年 1 月果断推出最新一轮调控政策 “新国八条”，即 《关于进一 步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。“新国八条”除了从落实地方政府责任、强化 差别化住房信贷政策等方面提出更严格的要求之外，还特别强调了要对个人购买商品房做出 限制。被称为“史上最严”调控的 “新国八条”规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和 房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，须从严制定和执行住房限购措施，限制本地居 民及外来人员的投机和投资性购房需求。各地方政府纷纷推出房地产“限购令”实施细则， 虽由于行政级别、城市经济发展水平、房价上涨水平差异而在具体细节规定上略有不同，但 其基本上都包含了两个共同特征：（1）本地户籍家庭的购房数量应按照国务院的统一要求而 限定，对已有 1 套住房的家庭，限购 1 套，对已有 2 套及以上住房的家庭，限其购房。（2） 对来自外地的购房需求，都要求具备一定年限的纳税或社会保险缴纳证明。如首都北京，对 外来人口购房要求提供连续 5 年(含)以上缴纳社会保险或个人所得税的证明。 房地产市场的需求由三部分组成，包括实现居住功能的需求（学界称为刚性