市场和客户研判.ppt

【区域三级市场研讨】 商业现状：商业以社区配套形式出现，入伙率高，铺面积从35-300㎡不等，均价10000元/㎡。主力业态为餐饮、超市、美容化妆等。 商业 周边商业以临街商铺为主，大多为两层，面积从35-300㎡不等，周边区域商业门面出售较少，二手门面出售价格在10000元/㎡左右。租金可达1.1-1.7元/㎡/天。主要业态：超市、美容美发、服装鞋帽、餐饮等社区商业配套。 区域市场小结：万家丽板块由于自身地缘性偏安一隅，片区价格比周边板块略低，区域项目主要依靠低价、自身配套及产品线打造做价值点的输出。 普宅市场 1 别墅市场 2 洋房 4 目前区域内高层住宅项目开发量较大，且均为在售，后期片区竞争局势激烈。 区域内别墅项目较少，具备一定品质及调性的精品社区存在市场，别墅的溢价高于普宅市场，对整体项目形象拉升作用巨大 低密度物业整体溢价能力优于住宅，同期销售情况下，洋房售价高于普通住宅，且区域内存在的竞争较小，存在发展机会 商业 3 目前区域内未来商业竞争对抗较强，集中式商业竞争压力较大。商业档次较低，可辐射范围较小，未来商业发展空间狭窄。 万家丽板块79-110㎡刚需产品占主流，由于自身地缘性偏安一隅，片区 价格较周边板块偏低，项目一般主要针对低价格及自身配套、 产品结构做价值点的输出! 【区域市场总结】 本项目偏安一隅的市场环境已无法改变， 那么我们的客户究竟在哪呢？ 【区域客户机会】 高层住宅客户深入 年龄 年龄集中在28-40岁，事业处于稳定期，一般小孩刚出生 客户分布区域 万家丽北、月湖、四方坪及星沙中心各大板块，主要以广电、中南汽车世界、星沙汽配城、四方坪附近、星沙中心企业等区域 职业属性 企事业单位职工、教职工、白领、私营业主 置业经历 首次和首次改善性置业 教育经历 高中以上学历 置业目的 自住（结婚、养老）占70%以上、投资占30%左右 家庭结构 一家三口、一家四口 出行方式 公交车、小车 客户关注点 价格、户型结构、区域环境、交通、项目配套 购买行为特征 认可本区域的产品的性价比、优质环境、小区配套 区域高层客户：客户主要为28-40岁，分布在项目周边区域的企事业单位职工、教职工、私营业主。 心理与社会属性 【区域客户机会】 片区老居民或者临近片区的周边客户 与片区有着各方面经济业务往来的客户 本地籍贯，或与本地籍贯客户有密切关系的客户 地缘客 业缘客 血缘客 万家丽北板块 月湖、星沙中心 长沙市区 地级市 万家丽北板块的原有小区居民，龙潭小区等拆迁区域的拆迁户。 目的：居住品质的提升 片区做生意的私营业主、在这边附近上班的人群，如机电、安全、工程学院等学校教职工，三一集团、广电、汽配城员工。 目的：自住，其次考虑本区域的升值 四方坪板块及市中心（马王堆市场）看好此区域的投资客和在市区发展的片区人群。 目的：保值、增值，其次为居住 落叶归根，恋乡情节，主要来自浏阳、常德、邵阳、怀化等地区。 目的;保值、增值，其次为居住 区域高层住宅客户来源：高层住宅项目所在板块客户地缘性极强，客户大部分来源于万家丽北、月湖板块、星沙中心、四方坪等周边区域，客户普遍认可区域环境、产品性价比。 高层住宅项目所在板块客户地缘性极强，客户大部分来源于 万家丽北、月湖板块、星沙中心、四方坪等周边区域，客户普遍认可 区域环境、产品性价比！ 【区域客户机会】 区域高层住宅客户大部分来源于万家丽北、月湖板块、星沙中心、四方坪等周边区域 洋房、别墅客户深入 年龄 年龄集中在35-45岁，事业处于上升期，小孩不是很大 客户分布区域 四方坪高档小区（君悦香邸、四季美景等）、车站路高档小区（王府花园等）广电集团、中南汽车世界、马王堆建材市场等区域 职业属性 企事业单位高管级别以上、私营老板（建材等与房产相关行业较多） 置业经历 首次改善性、多次改善置业 置业目的 自住（养老）占80%以上、投资占20%左右 家庭结构 三口、四口、五口之家 出行方式 自驾 客户关注点 价格、区域环境、交通通达度、小区环境 购买行为特征 认可本区域的产品的产品稀缺性、性价比、城央通达度、便利交通 区域别墅、洋房客户：客户主要为35-45岁，分布在四方坪、广电、车站路等地区的企事业单位高层、私企老板。 心理与社会属性 【区域客户机会】 片区老居民或者临近片区的周边客户 与片区有着各方面经济业务往来的客户 本地籍贯，或与本地籍贯客户有密切关系的客户 地缘客 业缘客 血缘客 星沙片区 长沙市 地级市 省外区域 对于片区环境看好的星沙企业高层及政府单位科级以上员工，少量做建材私营业主。 目的：居住环境的升级 长沙市中心居民在星沙做生意的私企老板，四方坪做生意的企业老板，马王堆、汽配城做生意的私营老板。 目的：居住，其次考虑本区