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火线快评 央行真正在担心什么？ ——地产新政背后的政策逻辑与大类资产配置 均衡博弈公共研究 一遵 柯挺 晓峰 王昭 赵建 2016 年 02 月 02 日 央行真正在担心什么？ 二〇一六年二月二日，央行与银监会联合推出地产新政： 房贷最低首付调至 20% ：在不实施‚限购‛措施的城市， 居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则 上最低首付款比例为25% ，各地可向下浮动5 个百分点； 对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改 善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房， 最低首付款比例调整为不低于30% 。 1 推出地产新政，央行在担心什么？ 1.1 市场对地产新政的解读 新政一出，无论是经济学家还是地产业内人士、包括银行 等金融机构的解读，大都集中在‚‘救’市‛。一时间，围 绕着房地产行业，‚救市大幕拉开‛、‚不排除进一步下调可 能‛、‚楼市注入强心针、一系列政策加速落地‛、等预期开 始产生，当然也有‚贯彻去库存的政策意向‛、‚对稳定房 地产市场有正面作用‛等关注于‚去库存‛的观点。业内 人士也开始乐观，‚2016 年上半年继续复苏‛，甚至在地产 新政推出之前就有‚2016 再不买房担心返贫‛的惊人观点。 那么，到底是‚救市‛还是其他呢？抑或有更深层次的动 因？均衡博弈公共研究认为： 2 央行真正在担心什么？ 地产新政与其说是‚救市‛，不如说是‚稳市‛，更接近真 相的是‚稳定资产价格‛；‚项庄舞剑，意在沛公‛，保证地 方债务臵换的平稳有序进行才是政策的核心目的；联想到 16 年初，央行将尽快出台‚两权‛（农村承包土地经营权 及农民住房财产权）抵押贷款管理办法，该举措将大大提 高国内资产池容量，为市场流动性、基础货币发行脱钩与 规模扩张、人民币国际化提供更加多样化的资产选择。 1.2 地产新政，真的是为了救房地产吗？ 资产与债务，是硬币的两面；当资产价格无法稳定，那么 债务风险敞口将继续放大，甚至出现违约；当违约造成的 恐慌在该债务市场内和债务市场间传递、放大之后，形成 负向正反馈效应，进而造成社会整体信用收敛。相对于债 务的刚性，价格走势是决定资产软硬程度的关键因素；当 资产价格处于下行通道之时，一方面会造成资产价值对债 务的覆盖率降低，同时还会因‚买涨不买跌‛的心理效应 使得资产流动性快速下降，金融加速器效应出现。 保证地方政府债务臵换平稳有序进行，避免政府信用违约， 是目前需要解决的核心问题。 从债务结构来看，以地方政府债券和地方政府主权外债形 式存在的地方政府直接显性负债仅占总负债的5.28% （2