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德州市广川小区物业管理调查报告 余豪 (德州学院政法学院 山东德州 253023) 引 言 随着我国经济发展和城市开发,住宅小区越来越成为居住的主流,小区物业管理针对当代社会这一市场需要应运而生，小区的物业管理越来越成为当代公共管理领域研究的热点和难点之一。为了加强对小区物业管理领域真实状况的了解和认识，我利用暑假期间走访了一个名为广川小区的住宅区，这个小区位于德州市德城区罗南社区辖内，是一个比较老旧的小区，常住人口约为2000人，住户大约260户，但是由于流动人口较多、结构复杂，治安管理方面压力较大等原因，其暴露出的问题也比较多，比较具有代表性。在整个调查期间，我主要针对广川小区物业管理现状、居民对物业管理的认识程度、物管费收取、物业管理企业运行情况和存在的问题，管理部门、物管公司、居民对未来物业管理的建议和期望等几方面的内容开展了调研，现将调研结果报告如下： 一、的研究背景、意义和方法 对调查数据情况的分析 （以上为暑期调查期间所采集的该小区部分图片资料） （二）广川小区物业管理公司盈利能力差 小区的物业管理本是城市管理的重要组成部分，它是提高居民居住质量和生活水平的一条重要途径，对加快城市经济文化的发展起着重要作用。而物业管理行业作为一种新兴产业，在迎合城市居民的居住需求和住宅产业化方面，显示出巨大的发展潜力。但是各地物业公司发展现状却不容乐观，事实上因为物业管理企业提供的服务是以盈利为目标的，通过收取物业管理费用实现自身的维持和发展，一旦出现欠费以及物业服务费纠纷时，大部分的物业服务企业就会严重陷入亏损困境。广川小区的物业管理公司就很有一定的代表性。根据有关统计资料表明：物业管理费收费率达到80%以上物业管理公司即可盈利，但是广川小区物业管理的收费率却只有不到60%，所以就造成了管理公司的亏损，进而在小区的治安、卫生方面的投入就更少了。加之，广川小区物业管理公司的市场服务意识缺乏，加之自身经营状况不佳，业主也就更不满收费以及服务问题，这就进一步造成了物业公司盈利越来越少、服务越来越差的恶性循环，使该小区的物业管理进入了死胡同。 （图为该小区的缴费通知单） （三）业主对权利义务的认识随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。一是房屋维修养护责任意识不强，产权归己，维修自理的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或交纳物业管理费， 物业服务不到位房屋质量、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，广大业主也深受其害四是业主委员会流于形式。小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。对管理服务的定位人员文化层次较低素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难二是日常维修是物业管理一项重要工作物业管理缺乏专业人员维修不及时、不到位都会使业主对物业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾三是物业管理从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，谋利，直接侵害了业主的利益。 （图为广川小区的公用车棚，现已被物业公司出租给个人） （）小区基础条件不配套物业管理配套设施缺乏区内公共。具体表现在：一是安全防范设施匮乏，不设防住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，案件时有发生是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重是地下管网不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。 （图为广川小区大门两侧的保安亭，现已经空闲、废置） （图为该小区出现的部分道路破损情况） （图为该小区部分住宅楼外墙情况） （六）历史遗留问题较多，许多棘手问题影响物业的正常运行 房地产开发商遗留问题的解决不到位，严重影响了物业管理。绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善公建配套设施，如：车库、地下室等权属界定，留下了隐患，加大了后期管理难度。此外，物业管理市场竞争机制未建立物业管理为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。 （图为该小区部分公共设施：供水池及供暖间，由于产权不清，许多业主对供水等问题此意见很大） 广川小区物业管理应该采取的对策和建议 （一）提高业主意识，加快业主委员会制度规范化相关部门要指