浅谈房地产投资风险识别及控制.doc

浅谈房地产投资风险识别及控制 　　摘 要：文章论述了房地产投资风险的主要类型和识别，提出了投资风险的防范策略 关键词：房地产投资风险 主要类型 风险识别 规避风险 防范策略 中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2017）03-285-03 目前国内房地产市场依然保持着旺盛的势头，随着2016年上半年北京、上海、深圳、广州等一线城市房价持续攀升，与上年同月相比，70个大中城市中，上涨城市共有58个城市，引起了国内房地产业界对未来房地产业的走势有着众多不同的看法。在这种新形势下，房地产企业最为关心的还是未来的投资风险会有多大，如何识别房地产主要风险因素，通过科学的决策和理性的判断来有效规避风险，降低风险损失 一、房地产投资风险的主要类型及识别 （一）房地产投资风险的定义 房地产投资是指以取得房地产收益为目的，投放一定量的资金，用以开发经营房地产的行为。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。由于具有抗通货膨胀、风险可预估等特点，房地产投资逐渐成为最具有吸引力的投资方式之一。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在目前政府对房地产行业的重点调控阶段的形势下，房地产投资风险更是在所难免 从房地产投资的角度来说，房地产投资风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小，房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面 （二）房地产投资风险的类型及识别 房地产投资风险主要有两大类，即系统风险和个别风险 1.系统风险，对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险 （1）通货膨胀风险：又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险 （2）周期风险：房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产价格的大幅度下跌和市场成交量的萎缩，常使一些抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产 （3）市场供求风险：投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来风险 （4）利率风险：利率调升对房地产投资的影响：一是导致房地产实际价值的折损；二是会增加投资者的债务负担，三是会加大融资成本，从而抑制需求 （5）变现风险：急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险 （6）政策风险：政府对房地产投资过程中的土地供给、地价、税费、住房、价格、金融、环境保护等方面的政策给投资者带来风险。避免这种风险的最有效方法，是选择政府鼓励、有收益保证或有税收优惠政策的项目进行投资 （7）或然损失风险：火灾、风灾、洪水、地震、核辐射、盗窃或其他偶然发生的灾害事件引起的置业投资损失。预防办法是对物业投保，加强物业管理工作 （8）政治风险：主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成的风险。房地产的不可移动性，使房地产投资者可能承担相当程度的政治风险。政治风险是房地产投资中危害最大的一种 2.个别风险，仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的风险。包括六类： （1）收益现金流风险：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险 （2）资本价值风险：预期资本价值与现实资本价值的差异风险。资本价值在很大程度上，取决于预期收益现金流和未来经营费用水平。同时，资本价值也会随着收益率的变化而变化 （3）未来经营费用风险：物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险 （4）持有期风险：与房地产投资持有时间相关的风险。持有期越长，遇到的影响收益的不确定性因素的可能性越大，风险越大 （5）比较风险：又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险 （6）时间风险：房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险 二、房地产投资风险的防范策略 房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险，使房地产投资过程中的风险减到最低程度 （一）房地产企业要重视投资的可行性研究，做到科学决策、民主决策 房地产企业可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。由于房地产投资过程是一个长期的涉及面广且复杂的过程，存在着大量不确定风险因素，随着市场的成熟和饱和，增加了房地产投资的风险，通过可行性研究为投资者决策提供科学依据 在房地产开