高容量住宅产品划设计指引.docVIP

高容量住宅产品规划设计指引 1 绿地集团高容量住宅产品规划设计指引 前言前言 随着集团快速发展，住宅开发项目日益增多，基于国情国策，住宅的高容量开发将是房地产发展趋势，如何在高容量开发的同时做到产品的高品质将是产品成功的关键。为此，技发部研究住宅的高容量开发、产品组合与规划指标之间的关系，提出了高容量产品规划设计方法高容量产品规划设计方法高容量产品规划设计方法，并根据产品规划指标的分析，归纳出计算公式，编写了住宅产品规划指标分析模型住宅产品规划指标分析模型住宅产品规划指标分析模型，以指导集团房地产生产建设条线快速开展前期规划设计和指标分析，提高生产效率。有关高层住宅规划设计要求还可参照技发部2009年2月颁发的绿地集团中高端高层住宅技术导则。 产品的高容量可以实现土地的价值产品的高容量可以实现土地的价值，，而产品的高品质则体现客户的价值而产品的高品质则体现客户的价值，因此在住宅产品开发中应把高容量和高品质的完美地结合起来，达到开发商和客户的双赢。 绿地集团高容量住宅产品规划设计指引 一、住宅开发强度分析住宅开发强度分析：： 土地容积率在1.0以下，一般基本可以规划为低层为主的居住社区；1.0-3.0范围内，可以考虑设置成低层住宅+高层住宅的模式，一般来讲，低层住宅售价高，在合理范围内应尽量提高低层住宅产品比例在合理范围内应尽量提高低层住宅产品比例在合理范围内应尽量提高低层住宅产品比例，，以提高土地价值 以提高土地价值。 如何来提高低层住宅比例呢？那么应尽可能提高低层住宅部分的容积率。首先我们对土地开发强度进行分析，以此来分析低层住宅的容量极限。 假设：用地300*300米，全联排别墅，三层局部退台，假设地上面积为2.5倍基底面积，开间中间套6米，端套7.5米，进深18米，南北间距按照15米控制，东西间距按照6米控制，退界按照6米控制，规划54栋6-8联排，计算强排容积率为1.13，建筑密度达到45%。一 般而言，住宅地块建筑密度 都会控制在30%以内，因此建筑密度是限制容积率提升的最大障碍升的最大障碍。 为明确容积率与建筑密度关系，建立公式如下：建筑面积基底系数筑面积基底系数==地上建筑面积面积//基底建筑面积基底建筑面积，，容积率=建筑密度??建筑面积基底系数（容积率暂不考虑配套设施）。 附表1对低层住宅容量进行了分析，可以看出在建筑密度控制在30%时，建筑面积基底系数取3，则容积率可以达到0.9。从以上分析可以看出，建筑密度和建筑面积基底系数决建筑密度和建筑面积基底系数决定了建筑容量大小 定了建筑容量大小。建筑密度受地块条件、建筑间距、建筑进深、日照分析等诸多因素影响，具体项目可以根据强排和当地项目经验数据确定。建筑面积基底系数受产品地上建筑面积层数、底层建筑面积影响。 在建筑密度无法突破的情况下，提高容量的主要设计手法有（见附图3）： 1. 增加建筑层数增加建筑层数，，以提高建筑面积基底系数以提高建筑面积基底系数。。 2. 尽量增尽量增加地下室加地下室加地下室、、阁楼等不计容面积阁楼等不计容面积，，使得实际容量提高使得实际容量提高。 二、高容量设计高容量设计优化优化优化手法总结手法总结手法总结 由于各个地区规划控制指标不同，为了高容量开发，同时达到高品质要求，可以采取的优化设计手法有： 高容量设计手法 1. 在规划指标范围内，提高建筑进深，增加户均面积。 2. 采取内院或天井的设计方法加大进深，同时改善通风采光。 3. 有条件的可以采取围合规划布局，既可以改善空间关系，又可以提高容量。（见附图4） 4. 增加联接户数或单元数量，利用北退台减少间距。 5. 增加规划层级和分级管理，设置小区——组团——合院三级空间序列变化，弱化空间压抑感。（见附图5） 6. 建筑造型丰富错落、立面整体化处理，丰富景观层次和密度，从而削弱建筑的体量和长度，降低空间压抑感。 7. 人车分流，停车入地，地面步行化、景观化。 8. 抬高地面，丰富竖向变化，降低车库造价，改善地下采光通风。（见附图6） 9. 庭院尽量私有化。 10. 形成多层次绿化：7-8米大乔木、4-5米小乔木、2-3米灌木、小灌木 和花卉、草坪地被，来弱化高容量开发。 11. 采用景观、小品、矮墙分割室外空间，丰富空间变化，弱化高容量。 12. 堆坡造景，利用高差丰富空间，弱化高密度空间感。 6 三、住宅产品规划分析模型 (一) 模型编制说明 基于以上高容量规划设计分析和建立的规划指标公式，本指引进一步研究住宅产品组合与规划指标的关系，建立住宅产品规划指标分析模型。住宅产品规划指标分析模型将产品组合与规划指标之间的关系用数学公式加以界定指标分析模型将产品组合与规划指标之间的关系用数学公式加以界定，，可