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房地产投资可行性分析;主要内容： 1. 房地产投资项目可行性研究概述； 2. 房地产投资成本估算； 3. 房地产投资收入估算； 4. 可行性研究报告的编写； 5. 房地产投资项目预可行性分析。;财务上可行 ;2. 可行性研究的作用;3. 可行性研究的工作阶段;4. 可行性研究的程序;5. 房地产投资项目财务分析过程;项目策划：项目投资方案的拟订和选择 区位分析与选择； 投资内容和规模的分析与选择； 开发时机的分析与选择； 合作方式的分析与选择； 融资方式与资金结构的分析与选择； 产品经营方式的分析与选择。;构造评价方案： 可以组合的因素包括—— 是否分期，如何分期； 物业类型及其比例关系； 建筑规模和物业档次； 合作方式和合作条件； 拟投入的资本金及其比例； 租售与自营方式的选择及其比例。;建设内容与经营方式 是否分期开发;选择基础参数：;房地产项目???资与收入估算;二、房地产投资成本估算;开 发 建设投资;获取土地;地价＝取得成本＋开发成本＋政府收益 熟地地价＝出让金＋拆迁安置补偿费＋基础设施建设费＋税费 毛地地价＝出让金＋基础设施建设费＋后支付的拆迁补偿费＋税费;（2）前期工程费用的估算;（3）房屋开发费的估算;（4）开发费用的估算;财务费用;（5）开发期税费及其他费用的估算;（6）可能需要估算的运营费用 人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保安费，维修与保养费，办公费，保险，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可预见费。; 时间 费用项目;土地;（1）购买支出的估算;1. 租售计划：估算的基础;2. 投资收入的估算 租售收入（经营收入）＝销售收入＋出租收入＋自营收入 其中，销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价 （含土地、商品房和配套设施） 出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价 （含土地和商品房） 自营收入＝营业额－营业成本－自营中商业经营风险回报;开发出售型： 销售净收入＝销售收入－项目总开发成本－租售税金 开发出租型： 出租净收入＝出租收入－运营成本－经营税金－项目总开发成本 开发自营型： 经营净收入＝商业经营收入－商业经营成本和利润－项目总开发成本;3. 房地产投资中的税金 （1）房地产开发投资中的税金;（2）房地产置业投资中的税金（作为业主方）;土地增值税的计算：四级超额累进税率 A. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。（含50％） B. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。（含100％） C. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。（含200％） D. 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。;扣除项目金额;扣除项目： A. 取得土地使用权所支付的金额； B. 开发土地和新建房及配套设施的成本； C. 开发土地和新建房及配套设施的费用； D. 旧房及建筑物经当地税务机关确认的评估价格。 E.与转让房地产有关的税金（含“两税一附加”、印花税）； F.对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。;速算法： A. 增值额未超过扣除项目金额50％的， 税额＝增值额×30％ B. 增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的， 税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ C. 增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的， 税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％ D. 增值额超过扣除项目金额200％的， 税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％ ——公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。;【例】 某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为150万元，试求应缴纳的土地增值税额。;（4）应纳税额＝150×50%×30%＋（150－150×50%）×40% ＝52.5万元;速算法：;【练习】某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为120万元，试求应缴纳的土地增值税额。;【例】某房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，取得销售收入1000万（城建税7%，教育费附加3%），支付的地价款100万，房地产开发成本300万元，银行贷款利息无法分摊，当地税务局规定的房地产开发费用的扣除比例为10%。;土地增值税小结：;说明：土地增值税的清算问题 1. 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 2. 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税的清算： （1）已竣