第二章 房地产及房地产价格.pptVIP

§2-4 影响房地产价格因素 一、影响因素 宏观、中观、微观 一般、区域、个别 自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求 （一）自身因素 1．位置 2．肥力 3．地质 4．地形地势 5．土地面积和形状 6．日照、风向、降水量、天然周期性灾害 7．建筑外观 8．其他 （二）环境因素 1．声觉 2．大气 3．水文 4．视觉 5．卫生 （三）人口 因素 1．数量 2．人口素质 3．家庭人口规模 （四）经济因素 1．发展 2．物价 3．收入 4. 利率 5. 汇率 （五）社会因素 1．政治安定状况 2．社会治安 3．房地产投机 4．城市化 （六）行政因素 1．房地产制度 2．房地产价格政策 3．行政隶属 4．特殊政策 5．城市发展战略、规划 6．土地利用规划 7．税收 8．交通管制 （七）心理因素 1．心态 2．趣味 3．时尚风气 4．接近名家 5．吉祥号码 （八）国际因素 1．经济 2．军事 3．政治 4．竞争 （九）供求因素 与需求正相关；与供给负相关 （1）房地产总的供求状况 （2）本地区房地产的供求状况 （3）本类房地产的供求状况 （4）本地区本类房地产的供求状况 二、对影响因素的基本认识 1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同 2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同 3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同 4、各种因素影响价格的关系不尽相同 5、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达 房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格： (1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中； (2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息； (3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响； (4)出售者和购买者具有正常的交易动机； (5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。 评估价格与成交价格 某房地产的评估结果为150万元。不日完成交易，其价格为200万元。 能否以此判断评估价格是不合理的或成交价格是不正常的？为什么？ 判断价格水平 有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100万元和150万元。 据此能否判断它们的价格水平高低？ 当知道何种条件时，能够判断？ 期房价格=现房价格- 预计从期房达到期房期间 现房出租的净收益的现值 -风险补偿 [例] 某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/ m2 。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房价格。 期房价格、现房价格 某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况： 1、约定在成交日期时一次付清 实际价格为80万元，与名义价格一致 2、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元 实际价格小于名义价格 实际价格、名义价格 1 2 3、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清 实际价格小于名义价格 4、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付 实际价格为80万元，与名义价格一致 实际价格、名义价格 3 4 5、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元，一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付 实际价格小于名义价格 实际价格、名义价格 5 * 房地产估价 第二章 房地产与房地产价格 一、房地产定义 1、土地 区分动产与不动产 房 子 房 车 不动、实物、权益 美国关于不动产的界定 2、建筑物 分房屋和构筑物。 3、房地产物权 所有权：中国现行的房地产所有制是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私有，并且住宅主要为私人所有。因此，中国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权有国家所有权、集体所有权和私人所有权等多种。 使用权：《物权法》规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。 二、对房地产的基本认识 身高 体重 年龄 性别 职业 “四至”，四至即指东西南北四个方向的边界。一般有一定的标志性和百姓的认可性，比较容易找到的、形象的指明具体的位置的方法 。 书写格式： 如：东至XX路，西至XX街，南至XX小学，北至XX公园。 一、概念 （一）定义 土地、建筑物、定着物、各种物权 §2-1 房地产的概念 地面 地上一定范围的空间地下 1、土地 横