第四篇 物业管理的基本原理.pdfVIP

第四章 物业管理的基本原 理 【教学目的】通过本章学习，要求了 解物业管理公共选择理论，理解物业 管理的委托代理理论、区分所有权建 筑物的管理制度，掌握住宅权、建筑 物区分所有权的有关内容。 【教学内容】 第一节 物业管理的委托代理理论 第二节 住宅权 第三节 建筑物区分所有权 第四节 区分所有权建筑物的管理制度 第一节 物业管理的委托代理理论 一、住宅区里的产权形态 1. 1. 11..专有部分：作为产权人绝对有权独立处分这个空间（如出售、出 租或赠与等）而不必征得其他业主同意。 2. 2. 22.. 部分共有或相邻部分：甲、乙两个不同的楼梯或电梯（或电梯井） 周边外墙、垂直投影范围内的土地使用权，均为这幢楼单元套房 的业主所有。引出共有人共同保养、维护及承担修缮费用的义务。 3. 3. 33..两方互有：其权利主体只有两个业主，且仅限于共用、共 有之构件，却不含共用、共有的空间。如相邻两家的隔墙。 一边为一个业主，另外一边又为另一个业主所构成的产权 形态，称为两方互有。两方互有具备以下特征：权利主体 只有两个业主，没有第三者介入；权利客体仅限于共有， “ ” “ ” ““两产互有””为今后维修责任分担明晰化奠定基础。 4. 4. 44..全体共有：小区内所有业主全体共有，这种产权形态的重 要特征是权利在个人之间完全重合。也就是说，每个人都 可以使用这份财产，但每个人都无权排斥其他全体共有人 中的任何人的使用，也无权单独主张这份财产权。如小区 内的草坪、共有的停车库、道路、屋顶等。 二、物业管理的公共选择理论 “ ” “ ” 公共物品 搭便车 过分 拥挤 而加速损坏 得不到享用 “ ” “ ” ““ ”” ““ ”” 个人（每个业主）追求的都是效用最大化，群居状态下他人利益的