2004年天津滨海新区区域发展及房地产营销市场分析.docVIP

XX区区域发展及房地产营销市场分析 区域发展 区域概况： 天津滨海新位于华北平原东北部，海河流域下游市中心区的东部新区塘沽经济技术开发区津港保税区——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 区域经济与社会发展 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资亿元，增长.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资亿元,是中国北方近代工业的发祥地支柱产业支撑作用显著，投资结构改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看第一产业完成投资亿元，比上年下降；第二产业完成投资亿元，增长；第三产业完成投资亿元，增长。三次产业的投资结构为： 4. 区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5. 重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造， 拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。二．房地产市场分析 （一）一级市场 滨海新区核心区土地市场储备情况： 以海河为界，现阶段滨海新区核心区分为两个经济发展水平不同、产业结构不同、人文环境不同、市场发育程度不同的分区域： 1、海河北（塘沽区海河以北部分、开发区、保税区）： 新河区域、碱渣山区域、运输三场区域以及其他市中心项目。目前在滨海新区的核心区的土地市场使我们应该持续关注的，尤其是新河区域、碱渣山区域将成为我们2005年的工作重点。 2、海河南： 东西沽区域也将是滨海核心区的重点发展方向，这将是我们2006年以后的战略重点。 3、其他的重点规划（森林公园、胡家园） 随着滨海新区的建设，滨海核心区的地位将得到进一步的体现，在核心区规划的森林公园、胡家园居住区也是我们的重点关注对象。 下面是对区域发展的几点分析和依据阐述： 1、核心区域的聚集力和辐射力在近几年逐渐加强，已经成为我国三大经济圈中环渤海经济圈的重要组成部分； 2、开发区和保税区是滨海核心区经济发展的最前沿地带，对滨海新区经济整体发展起到了不可替代的拉动作用，我们还应该对这两个区域持续关注； 3、塘沽区和开发区房地产市场需求依然旺盛，国家宏观调控政策对于该区域房地产市的影响较为微弱，这与该区域经济健康、快速的发展密不可分； 4、塘沽区04年上半年土地上市量较小，下半年略有回升。开发区可出让地块更是所剩无几，这就要求我们抓住有利时机，充分利用现有的战略项目，为在滨海新区的战略布控提供有力支撑； 土地上市量及未来投放计划 2004年滨海核心区上市土地汇总： 从上表可以看出2004年的下半年土地上市比较集中，上市的土地主要集中在海河以北，塘沽中心区域。主要原因是：目前海河以北区域比较成熟。2004年上市比较大的地块是在碱渣区域的两块地（7.8万平米）。上市地块还是以住宅为主。 从以上图表分析，2004年塘沽区供应土地被本地几家大型开发商垄断，其中贻成一家占据34％的份额，目前在塘沽区具有比较好的优势。但同时也应看到，2004年塘沽区整体出让土地供应量较少，全年出让土地面积32万平米，不能满足本地区房地产市场的基本需求，这也是造成该区域房地产市场火爆的因素之一，2004年塘沽区的房地产市场也将迎来新一轮的发展机遇，在这种市场环境下，我公司在2005年获取碱渣山30万平米的地块，结合我公司操作水平，必将拥有非常强的竞争优势。 2、未来投放计划 海河北（塘沽区海河以北部分、开发区、保税区）： 福建北路东六局四公司―20000平米 海防路西北塘渔人码头三期―100000平米 永泰路煤厂―20000平米 新河地块―290000平米 天碱俱乐部东侧 新河船厂赵家地空地 碱渣山―300000平米 塘化地块―200000平米 海河南： 东西沽 响螺湾 土地市场分析及趋势预测 a、土地交易市场有序，但仍受本土开发商干扰 对于土地的一些清理整顿举措，让原本比较混乱的土地市场的经营态势更加有序，土地市场走向规范政府对于一级市场的宏观调控，土地市场的供应量在一段时间内减少。虽然土地供应量在一段时间内会有所减少，但是不会影响整个土地市场的状况，政