2005年张家港住宅调研报告.docVIP

目 录 第一部分 宏观经济情况分析 1 1、区位和交通 1 2、行政区划 2 3、自然环境 2 4、主要经济指标及产业结构分析 2 4.1主要经济指标分析 2 4.2 产业结构分析 3 4.3 工业发展情况 4 5、人民生活水平 4 6、城市规划 4 7、小结 5 第二部分 张家港房地产发展状况分析 6 1、房产投资情况分析 6 1.1 近年房地产投资情况分析 6 1.2 2005年房地产投资水平在苏州的排名 6 2、房地产供销情况分析 7 2.1 2005年1-9月房地产供销情况分析 7 2.2 张家港房地产供销情况在苏州的排名 8 3、土地成交情况分析 8 4、小结 8 第三部分 张家港住宅市场现状分析 10 1、住宅发展总体概况 10 2、在售住宅分析 10 2.1价格分析 10 2.2 供销市场分析 11 3、二手住宅市场分析 11 4、小结 11 第四部分 消费者研究 12 1、购买目的 12 2、地域分布 12 3、小结 12 第一部分 宏观经济情况分析 1、区位和交通 张家港市位于江苏省东南部，长江下游南部，因境内国际贸易港张家港港而得名，是沿海和长江两大经济开发带交汇处的新型港口工业城市。全市总面积999平方公里，长江水域213平方公里。　 张家港市南部为古陆，北部由长江诸沙积涨连接而成。辖8个镇：杨舍镇金港镇塘桥镇锦丰镇乐余镇凤凰镇大新镇南丰镇　 3、自然环境 张家港属亚热带海洋性气候,年平均气温15.50度，土地肥沃、环境优美、物产丰富，是典型的江南水乡。改革开放以来，张家港市不断深化改革，扩大开放，两个文明建设取得了前所未有的长足发展，已成为长江黄金水道上一个新兴的港口工业城市。 4、主要经济指标及经济结构分析 4.1主要经济指标分析 图1-1 张家港01-04年主要经济指标 单位：亿元 就张家港市的总体宏观经济运行情况而言，南京中原选取财政收入、GDP和固定资产投资额三个主要的经济指标对其经济情况进行说明。2001—2004年，三大指标均以25%以上的增幅稳步快速增长，尤其是02-03年间，各项指标的增幅均超过30%，使得其总体经济指标在2003年达到一个较高的水平，而作为拉动经济增长的重要因素之一——固定资产投资额，更是在01-03年之间跨越式增长，在04年这种高增速在国家宏观调控的大背景下有所放缓，但增速依然保持在两位数，可见其作为全国十强县（县级市）之一的经济活力。 2005年1-9月，张家港市财政收入增长快速，完成财政收入79.74亿元，同比增长28.90%。固定资产投资增幅逐渐回升，1-9月全市完成固定资产投资188.91亿元，同比增长20.70%，其中完成工业投资141.14亿元，增长12.8%，房地产投资21.83亿元，同比增长52.20%。 4.2 产业结构分析 2004年张家港市国内产值一二三产业的比重为262.50：35.50，是典型的工业城市。 与苏州其他四县相比，今年1-9月，张家港市的规模以上工业完成总产值和利润总额绝对值都比较高，但增幅较低。其中，规模以上工业完成总产值1179.65亿元，同比增长30.00%；规模以上工业企业累计实现利润40.94亿元，仅次于昆山，但增幅为17.27%，在苏州五县市中，仅列太仓之前。详情见下表： 张家港 昆 山 常 熟 吴 江 太 仓 利润总额（亿元） 40.94 57.22 32.22 15.58 14.56 利润增幅（%） 17.27 23.14 29.53 42.85 5.24 销售利润率（%） 3.48 3.91 4.35 2.05 4.12 资产贡献率（%） 3.31 3.79 3.61 1.70 2.82 成本费用利润率（%） 3.59 4.07 4.69 2.13 4.29 表1-1 苏州五县市盈利状况表 数据来源：张家港统计局 5、人民生活水平 2005年1-10月张家港城市居民人均总收入为15747.48元,同比增长13.16%，其中人均可支配收入为14445.04元，同比增长14.67％；人均总支出为14863.04元，同比增长23.86%，其中人均生活消费支出为10126.47元，同比增15.97%，其中交通和通信类、教育文化娱乐服务类和医疗保健类同比增幅位列前三甲。 预计全年人均可支配收入可达17000元。 从分季情况看，居民可支配收入呈现“前抑后扬”的发展态势。一季度增幅稍缓，同比增长13.60％，进入二季度，居民收入增长明显加快，同比增长18.90％，三季度，随着市委市政府加快小康进程的各项措施的落实，居民收入继续保持较快增长，增幅16.00％。从收入构成看，工薪收入仍是居民家庭收入的主体。 6、城市规划 【总体城市结构】 规划总