2005年贵阳金钻世家行销策划案.docVIP

[金钻世家] (原贵阳“友谊大厦”) 行销策划案 厦门信地房地产营销有限公司（2005.4） 目 录 §分析篇 §策划篇 §推广篇 §合作篇 1.透视贵阳 2.楼市解读 3.项目研判 4.竞争分析 5.SWOT分析 1.透视贵阳 □ 筑城、林城、山水城 贵阳是我国有名的山城，简称“筑”，亦名“筑城”。市行政区域内有林地面积275万亩，森林覆盖率31.7％人均4216元人均12683元西北进南延东拓老城8个组团城金阳新区;“三星”，即由清镇市区、开阳县城和扎佐镇组成的三个卫星城大产业基地磷化工基地、铝工业基地、西部药业基地、绿色食品生产加工基地、西部信息化产业基地、西部装备制造业基地贵阳,其紧随潮流的速度模仿沿海城市贵阳人消费甚至超前消费城镇居民人均可支配收入达到8989元,人均消费性支出6912.28元亨特国际、盛世花城、银海嘉怡花园等小河、花溪、乌当山水黔城以其高起点、高水准、现代化的城市规划备受市民关注碧海花园大营坡圣泉流云、贝地·卢加诺、丹枫白露2000年前后高层住宅销售出现 “图纸卖空”的火爆, 1月至7月,贵阳市未销商品房达到16．6万平方米,比上年同期增长一倍多,其中绝大部分是高层商品房,一些商家采用打折、送礼等营销方式挽颓势。2300-2500元/平方米，而一些绿化好、配套全的多层小区房价已突破2500元大关，直逼高层住宅。高层住宅市场回暖，大大增强了开发商的信心，05年，犹如一夜春风来，大大小小30余个楼盘如雨后春笋般崛起今年陆续上市的高层项目有亨特国际、盛世花城、都市花园、银海嘉怡花园（二期）、圣泉流云花园、阳光佳居、美佳大厦北楼、天玺华庭二期、锦绣新城、城市印象、腾达广场、帝豪铭都、中天花园高层住宅等十多个，这些新项目在今年的上市量将超过0万平方米。离贵阳市最繁华的商业中心——喷水池仅500米，周边配套设施齐全，交通四通八达，项目相邻的友谊路扩建，未来的商业氛围将会更加浓厚。·嘉怡花园???? 户型结构上，这些高层住宅以90-150平方米的中大户型为主，三室二厅的户型结构是高层住宅的主流。  ◎ 主诉求 市中心所有项目基本上以地段优势作为项目主打卖点。 主要竞争个案调查表 项目位置 地理位置 项目规模 外部环境 主力面积 销售价格 广告诉求 美佳大厦 中华北路与毓秀路交汇处 2幢30层 56576㎡ 云岩广场、喷水池 137-156㎡ 3200-4000元 都心首席生活领地 黄果树广场 中华北路与陕西路之间 2幢23-30层 48333㎡ 云岩广场、喷水池 127-167㎡ 2980-4100元 精心打造中央生活领地 久联华厦 宝山北路新联酒店旁 1幢30层 35475㎡ 喷水池、贵州师大及附中 96-140㎡ 2900-3700元 城市精英的尊贵府邸 亨特国际 贵阳文昌路 28万银海嘉怡花园 本案三大策略 项目定位策略 项目整合传播 项目相关建议 1.针对本案的三大策略 差异化的竞争策略 通过对比竞争项目情况，找出市场空白点，通过产品与众不同的个性化特征作为核心竞争力的竞争策略。 品位化的产品策略 针对同类产品的竞争项目，引入文化概念，以丰富的文化诉求和与之一脉相承的产品策划，形成客户层的“类聚”效应。在规划、户型等环节上进行创新，最大化的提供有品味、有个性、富有文化气息的产品。 魅力化的传播策略 根据核心概念定位，开掘广告的文化诉求，以丰富的文化质感求得客户对地段的认同。 同时，通过文化诉求塑造丰满的产品形象，从而形成项目的最有力的传播！ 2.项目定位策略 在信地营销接触本案的一年多时间内，几度踏勘贵阳市场，就项目地块、周边环境、市场供求、目标客户等各个方面作了尽可能深入的调查。更重要的是，通过与开发商、建筑设计单位反复沟通、交流，大家对产品户型、建筑风格等诸多问题达成一致，共同创造了符合市场需求的好产品。 □ 目标客户定位 ◎ 客户群体：事业较为成功且追求身份象征的成功人士，追捧在闹市中生活成功人士。 ★ 家庭结构：年龄25岁-50岁，家庭处于满巢阶段或处于临婚阶段。 ★ 生活轴线：在附近上班、生活，或向往在附近生活 ★ 消费性质：以二次置业者为主 ◎ 具体分析 1、电力、水力、电信、金融、交通行业等国有企事业单位的中高收入人群； 2、贵阳师大、师大附中等周边学校的教职人员； 3、在市区做生意的大商家及房地产、证卷、信息、IT等产业高级企业高级人士； 4、外省、外县（市）厂矿企业主，如安顺、六盘水、遵义等地工矿企业老板； 5、用于办公的企业或单位； 6、贵阳市其他追捧在闹市中生活的富裕人士； □ 产品户型定位 户型 销售面积 套数 比例 比例 三房二厅 106.02㎡ 26套 10% 80% 112-117㎡ 104