2008年7月南京市江宁写字楼及主要商业版块分析.docVIP

江宁写字楼及主要商业版块分析 新润城·策划部 2008年7月  一、江宁区写字楼分析 1、江宁区写字楼现状 江宁的写字楼起步比较晚，在2005年以前江宁基本上没有可以称的上是正规的写字楼，除了部分政府单位的自建办公楼以外，大部分办公还都处于与居民楼混合状态，也就是我们所说的第一代写字楼（商住两用楼）。从近几年江宁的发展来看，其经济发展是在南京的羽翼下成长起来的，受南京的影响较大，江宁更多是分流主城区愈来愈多的刚性住宅需求，所以江宁的房产发展是以住宅产业为主，这也间接造成了目前江宁的写字楼的供应与消费一直处于一个低谷。随着南京市区的土地越来越稀缺、成本不断升高，写字楼市场利润逐渐减少，再加之主城写字楼市场的不景气，从2005年下半年开始有部分的开发公司在江宁投入写字楼市场这个空白点。目前江宁地区写字楼在将军大道有海通大厦、中惠大厦，在上元大街有恒通大厦、绿野大厦等。 2、目前江宁主要写字楼市场的供销情况 项目名称 办公部分总面积（㎡） 总套数 销售率 层数 开盘时间 海通大厦 26509.64 230 100% 23 06年5月23日 中惠大厦 9489.32 108 约60% 11 06年12月22日 恒通大厦 11991.72 99 100% 12 06年9月22日 绿野大厦 8682.44 66 约90% 14 06年6月8日 从上表我们可以看出目前江宁区写字楼项目规模都不是很大，海通大厦办公部分总面积为26509.64㎡，也仅是230套的体量，而从销售情况来看，由于总体供应量较小，所以在一年的时间内，基本都能销售完毕。 3、个案分析 1) 海通大厦 海通大厦总建筑面积40960平方米，地下1层地上27层。1～4层面积约10000平方米为配套金融、餐饮、休闲中心，5～27层为写字楼，标准层面积1146，大空间可随意分隔，其中25～27层为海通建设集团自用办公室。16295.86㎡，共12层。1至3层为商业用房，面积为4304.14平米，4至12层为办公用房，面积为11991.72平米 2.40 0.74 137.28 4.20 0.85 5 F 126 3.60 0.79 7 F 138 3.96 0.80 138 4.80 0.97 8 F 89.62 3.60 1.12 9 F 90 3.60 1.11 127 5.30 1.17 10 F 138 4.97 1.00 11 F 135 5.40 1.11 注：以上价格均为业主报价，面议价格还有商量余地。通过以上价格算出目前恒通大厦日租金约在0.97元/平米/天。 3) 中惠大厦 中惠大厦总建面积11687.99㎡，共11层。1层为商业用房，面积为，至1层为办公用房，面积为绿野大厦总建筑面积为平方米（不含地下停车场）地下一层、地上14层，地下一层为停车场，地上1～3层为商场，4～14层为办公写字楼部分。4、小结 经过以上市场调查我们看出，目前江宁区写字楼规模都不是很大，同时并没有一个相对集中的写字楼区域，写字楼氛围较淡。在售或者已售的项目，在1年的时间内虽然销售率也能基本达到90%以上，但出租情况较不理想。出租状况较好的海通大厦空置率约为26.4%，而恒通大厦99户更是仅有二十多家公司进驻。整个区域的租金大概在1～1.3元/㎡/天，租金情况也很一般。所以不管是从目前江宁发展的大的趋势来看（以住宅为主），还是从写字楼的现有的开发情况来看，写字楼目前仍然是江宁市场的空白点，但我认为在江宁发展写字楼项目不是一个明智的选择。 空置率较高原因还有待进一步研讨。 二、江宁商业市场分析 江宁的商业配套设施主要分布在两个区域，一个是江宁东山镇，这是江宁的老县城，商业配套设施相对比较完善，有众多的商业中心和大型超市。有女人街，金宝市场，时代超市和世纪联华超市等。另一个商业区分布在江宁开发区，这是新开发的商业中心，主要有同曦鸣城商业中心和胜太路商业街。 （一）同曦鸣城同曦鸣城是由同曦房地产公司打造的江宁区的新商业中心。同曦假日百货，同曦步行街和同曦小商品市场同曦假日百货综合性百货公司，营业面积达到数万平米，主要经营服装，鞋帽，化妆品和家居用品等。女孩衣服较多，男孩的衣服相对较少。以中档消费为主适合学生中中高档的消费人群。另外在三楼有大众书局，营业面积在800平米左右，有各类图书数千种。它是江宁较大的书店之一，基本上可以满足大多数学生的购书需求。在同曦假日百货的一楼有得士快餐店，同曦步行街同曦步行街在同曦假日百货的东侧，中心主步行街分为南北两端，长达400多米。现在北侧一半已经形成规模，主要有休闲运动服饰店， 小饭店，美发店和童装店为主。 以中低档消费为主，适合大多数大学生消费人群。同曦小商品市场同曦小商品市场在同曦步行街的东侧，主要经营各种日用