2007年海宁市金领花都策划整合案.pptVIP

金领华都策划整合案 一、市场行情 1、从户型面积上看，档次高的楼盘，户型面积较大，主力面积约在130－150方，如中栋名都、华庭现代城、百合新城等；小面积的楼盘主要集中在城北，如洛溪玫瑰园的小户型； 2、从户型结构来看，以三房两厅两卫为主；大部分楼盘的卫生间非全明设计，如鸿翔时代广场、洛溪玫瑰园、华庭现代城；部分楼盘的客厅北向设计，如鸿翔时代广场； 3、从小区环境来看，外地公司开发的楼盘较注重景观设计，如百合新城、中栋名都；本地开发商开发的楼盘景观环境一般化； 一、市场行情 4、从物业管理来看，当地的物管水平还较低，物业费不高，除了百合新城以及中栋名都； 5、从销售情况来看，海宁楼市的销售情况整体表现良好，项目所处区域的牡丹城、玫瑰园等项目的销售形势喜人，以百合新城和中栋名都为代表的高价位楼盘销售情况也非常不错，从而反应出了海宁不同区位，不同档次的楼盘在销售方面都有很好地表现； 6、从成交房源来看，小面积的户型销售较快，大户型房源消化进度偏慢； 二、项目背景 1、本案在物业构成上有住宅与商业两大板块，属于商住结合项目； 2、本案商业体量近2万平方米，商铺销售的好坏直接关系到本案整体开发的成败； 3、结合海宁当前的楼市特征分析，本案住宅部分的销售难度不大，走常规化的销售路线、稳扎稳打即可完成绝大部分目标单位的消化，但商业部分的压力相对较大，如何营造有品质、高形象的商业物业，形成整体优势，将是摆在开发商面前的一个难题； 综上所述，本次提案分别从商业与住宅两大板块进行阐述，其中尤其以商业部分为侧重点。 商业篇 一、项目分析 1、优势（STRENGTH） （1）洛隆路沿线的楼盘开发体量近30万平方米，具备一定的规模效应，且开发时间较本案早，开发进度较本案快，商业氛围已初步形成； （2）项目规划先进，与洛隆路的整体规划发展方向相吻合； （3）商铺公摊面积较小，得房率高，大开间、长进深、高层高，设计的优越性确保了经营户的空间布局； （4）洛隆路是皮都工业园区当中集居住、购物、休闲、金融等4大功能于一体的现代风情商业街，备受海宁当地百姓的关注。 （5）洛隆路周边路网发达，交通便利，易达性强。 商业篇 一、项目分析 2、劣势（WEAKNESS） （1）皮都工业园现有居住人口较少，商业气氛的培育需要一定的过程，投资客对市场培育期的信心是否充足显得非常重要； （2）海宁当地政府的城市发展重心南移，而本案所处的区块在城北，偏离了政府的发展方向。 （3）洛隆路的商业规划优势突出，但本案为单面街，对面为新城市花园、牡丹城、玫瑰园等住宅项目的底商，无法与本案形成经营呼应，因此本案的经营方向只能走局部分段规划、自由经营、自主管理的路线。 商业篇 一、项目分析 3、机会（OPPORTUNITY） （1）项目所处的洛隆路是皮都工业园内一条全新规划的商业街，得到了政府部门的大力支持； （2）发展商在皮业领域取得了很大的成就，在当地具有较高的知名度，容易取得投资者对发展商品牌的认同； （3）市民对商业地产投资热情较高，有利于本案推广； （4）本案对面的底商、海隆广场等商业物业的招商经营，势必会增强洛隆路的商业氛围，对本案的销售与招商会起到很大的推动促进作用； （5）专业操盘，事半功倍（以专业公司介入为前提）。 商业篇 一、项目分析 4、威胁（THREAT） （1）皮都工业园区的整体规划发展力度相对欠缺，对项目的发展前景难以提供足够的支持； （2）本案的南面是农居点，给本案进行高端商业招商在一定程度上造成了物业整体形象的破坏； （3）本案商业体量大，价格期望值较高，不利迅速去化。 商业篇 二、项目定位 （一）形象定位 * 皮都工业园区第一品牌商业街----缔造海宁商业副中心，引领海宁新时尚； * 集购物、美食、文化、休闲娱乐、金融商务为一体综合性的风情商业街。 （二）经营路线定位 走差异化、时尚化、互补性道路，引进知名品牌，专做中档精品，突出与海宁目前的商业不同的经营线路。 商业篇 二、项目定位 （三）功能分区定位 1、功能分区依据 （1）依据项目整体形象定位的需求：项目要塑造海宁商业副中心，海宁消费城北新坐标的形象。是海宁城北唯一的集购物、餐饮、休闲娱乐、文化、金融商务于一体的综合性风情商业街； （2）依据发展商城市运营商的角色定位：开发商促进海宁城区南北的协调发展，打造城北高档住宅小区，海宁城北第一商业街，起到城市运营商的角色； （3）依据公司后期发展的需要：金领华都是白领氏房产涉足地产开发的处女作，本案开发的好坏直接影响到后续 项目的开发。从后续项目开发的角度来讲，本案只许成功。 商业篇 二、项目定位 （三）功能分区定位 2、功能分区 （1）超级市场区： 位置：7＃地块 目标商家：本土有一定影响力的综合性超市