2006年重庆花园洋房市场现状分析报告.docVIP

地产江湖 HYPERLINK / ——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 HYPERLINK / ——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ ———2006重庆花园洋房市场现状分析报告 一、 花园洋房的定义 花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。 而现今房地产市场中出现的花园洋房项目可谓是百花齐放、百家争鸣，这些项目也就或多或少具有了一些或者某些花园洋房的特性，一般的花园洋房项目都具备以下特征： 2 项目一般分布于城郊结合带，距市区有一定的距离； 2 建筑风格多为外国风格，如欧洲或北美风格； 2 建筑密度低，容积率一般为1左右（多业态项目例外），绿化率高，强调景观，底层拥有私家花园 2 目标消费群定位：中高收入人群，社会中产阶层。 但是市场上花园洋房产品之间的差距都非常的大，一般有广义和狭义之分： 狭义的“花园洋房”：就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。 狭义的花园洋房在很大程度上就是指别墅，户户拥有私家花园，而且产品品质高，装修豪华。目前重庆房地产市场中除了别墅，很少的花园洋房符合狭义的花园洋房的标准。 而广义的“花园洋房”已不再是别墅，则介于别墅与普通住宅之间，它具有部分别墅的优点，又不可能完全脱离城市的繁华与便利，同时其虽同属于低密度住宅，但容积率要高于别墅，主要为６层以下的多层板式建筑，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率高，一般底层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外景观引入室内的情况。 综合以上关于花园洋房广义和狭义的定义，并结合中原对于重庆房地产市场中花园洋房项目的了解，得出中原自己对花园洋房的定义： 属低密度住宅，产品形式为5层左右，容积率一般不超过１，户户拥有花园或每栋楼景观均好、实现居者有花园，建筑风格以欧式、美式等国外风格为主，区内园林规划好，绿化率较高，并形成一定规模的社区，我们将其称为花园洋房。 二、 重庆花园洋房发展沿革 一直以来，重庆房地产根据城市的地理环境及经济状况呈现多元化发展，多层、小高层、高层、花园洋房、别墅，针对自身目标客户群，均占有一定的市场份额。在这座城市，花园洋房从偶然到必然这个发展过程中，一个项目引领着一个时期，同一个时期拥有着多个代表项目，他们之间存在诸多共性，同时也有个性差异。总之，一旦迎合市场的发展，类似的产品接踵而至，其中有模仿，也有创新。 概念模糊期 2000年前后，重庆较早的商品房物业形态中，多层住宅占有着市场较大的比重，引领着楼市发展，当时，几乎每一个项目首期推出的物业均为多层建筑，它有利于迅速的回笼资金，树立产品形象。2002年前后，随着房产市场竞争的日益激烈，各开发商开始抓环境、抓品质、抓服务，多层建筑在本质上开始有了较大的提升，不再仅限于满足居住的需要，更注重于对生活品质的追求，于是，人们对其产品逐步开始有了新的认识，也有了新的定位。最早打出花园洋房旗号的水一方和水天花园、融桥半岛等项目均得到了购房者的追捧。然而，在当时的花园洋房中，单一的户型结构却仅限于5+1或6+1，（即顶层为跃层，顶层以下为平层，底层、顶层送花园）。由于当时的市场环境，花园洋房建筑密度，容积率，服务标准等方面没有明确标准，很多项目大打花园洋房招牌，凡是多层带花园的小区均称为花园洋房。 发展成熟期 随着房地产市场的日益规范，以及人们逐步对楼市的认知，花园洋房的标准也在陆续出台。2003年8月，重庆本地企业金科集团在花园洋房物业上狠下功夫，推出了第一代花园洋房——天籁城美社，“退、错、露、院”全新形态和每单元６—８户的低密度布局，一时成为市场评判花园洋房是否纯粹的一个标杆。此时，花园洋房产品赢得了市场认可，中产阶级作为花园洋房目标客户的定位也日益明晰，与此同时，更多的开发商看好这一市场，陆续开始进军花园洋房。 金科集团继第一次成功经验后，2004年3月，顺势推出第二代花园洋房——天籁城·紫园，将建筑布局进一步升华，“双流向设计”、加宽楼间距，并将退台退得更彻底，从而增大了露台面积，产品在迅