2006年杭州市经济开发区c4.docVIP

第一部分 杭州市下沙宏观市场分析 一、杭州下沙概况 下沙位于杭州的东部，作为大杭州的一个副城，包括杭州经济技术开发区、下沙镇、九堡镇、乔司农场和东部围垦区，北至绕城公路、东南接钱塘江，西到九堡行政界线。离杭州市主城区20公里。下沙目前有人口约20万,主要的人口构成，大学城目前约16万人，常住教师4万—5万人；工业园区企业员工现有6万人；下沙街道人口2万人；在下沙从事商贸活动人员5万人；预计未来疏散主城区人口20万—30万人，远景规划将形成68万人口的城市。 二、下沙新城规划和重大市政建设 下沙作为杭州大都市三大副城之一。下沙新城的建设目标是：国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。下沙新城的品质定位是：国际化、现代化、人文化。 ●人口： 规划到2020年，下沙新城的人口规模达到60万-70万，建成区面积将达到60平方公里。 ●公建配套： 下沙新城的公建配套设施按照中心区、沿江区、高教区、工业区四大商贸集聚区进行空间布局。随着下沙三个居住片区入住人口的增多以及大学城氛围的逐步浓厚，下沙的商业环境将逐步完善。今年准备用于公建配套的用地目标是200万平方米。大型的餐饮业巨头麦当劳、肯德基、物美超市现已入驻下沙。 ●商贸服务业： 开发区逐步修编完善商贸服务业发展规划，统筹安排区内各类服务业的网点布局，系统构筑“一心、二副、二街、二配套”的总体框架，培育适应开发区特点的新型商贸业态。一个商业中心：下沙城新区商贸和现代商务中心（CBD）。两个商业副中心：建成区与大学城商业副中心；东南沿江商业副中心。两条商业特色街区：文渊路－4号路“L”型都市商业街区；东南部钱江湾休闲商业街区。两个商贸服务配套网络：大型居住区的社区便利商贸服务设施；地铁站口商贸服务设施预留规划。 ●区域交通： 目前，下沙与外界联系的主要道路有艮山东路和绕城公路，其中，连接城西与下沙交通大动脉———德胜快速路已在紧张的施工当中，预计3年内建成通车，而西起之江旅游度假区的沿江大道的道路部分也将于今年10月完工。 在交通设施方面，快速公交一号线已经开通，该线路西起黄龙公交中心站，东至下沙高教园区，全长约28公里，每天有40辆车投入运营，每3－5分钟1班，每班车运载能力180人；同时地铁一号线正在筹建中。地铁1号线下沙段分布了下沙西站、下沙中心站、下沙东站、文泽路站、文汇路站、迎宾路和16号路站等7个站点。这些地铁站基本上覆盖了下沙已经开发和正在开发的楼盘，对下沙区块的带动效应不可估量。 【评述:】 1、区域规划把下沙定位为工业城、教育城，这就在短期内为下沙房产的发展聚集了丰厚的人气和消费购买力。同时产业支撑使得下沙经济发展有了原动力，使得它加速了城市化进程，对商业的需求度逐渐提升。 2、交通规划把下沙和杭州主城区连接的更为紧密，使得往返两地的时间大为缩短。便捷的交通为下沙带来的人气，同时也为下沙的商业的发展提供厚实的硬件条件以及必需的消费群体。 3、商贸规划说明政府对商业发展的大力支持，也为到下沙的商业投资客及品牌厂商增强了投资的信心。 第二部分 下沙商业市场分析 一、下沙整体商业分布现状： 1、整体商业氛围不浓，商业网点零星分布，整体比较分散。 2、主要以小单间分割街铺为主,业态小而杂，消费和娱乐场所也很缺乏，目前正在经营的业态主要是：饮食店、小超市、服饰店等社区业态，商品和商店的层次普遍偏低。 3、下沙这两年有五个大规模的商业大楼（福雷德、下沙商贸城、新美商城、十六街区、阳光华城），还不包括楼盘的商铺、学校的配套商铺和一些农改居大楼的商城，这个规模史无前例。 4、下沙商业随着大批合理规划的商业设施的兴建而崛起。在管委会附近，华元十六街区近两万平方米的街区商铺将为下沙带来新锐的BLOCKSTREET商业模式。 5、位于4号大街西子·阳光星城的启动，引进了近2万方的物美超市，同时近1万方商场正在招商中。如此大体量的商场面市在下沙是个创举，不仅对加速了4号大街商圈的形成和成熟起到了不可忽视的作用，也拉开了规模商场进驻下沙商业市场的序幕。 二、目前下沙商业主要分布： 目前下沙商业分布主要集中在三个地方： 1、四号大街商圈向东是7号大街，南临6号大街，西面是1号大街，北向2号大街，商业业态以底层商铺为主。该商圈是个新兴发展起来的商业中心，是随着周边住宅小区例如东海未名园、大北.四季风景、香榭里花园、文汇苑、文苑风情、北银高层公寓……03年以来的逐渐落成交付而兴起成熟的。其前期的主要消费群体主要是小区居民以及周边高校的师生。但西子阳光新城的落成开业，开启了该商圈的新篇章，其引进了近2万方的物美超市，同时另半边商场新美商城也已经进入招商后期，预计到06年8月份就要开始营业。 2、一号大街商圈它有两个比较成型和具有一定影响力的商业体态，就是高沙商业街