2006年武汉市时代天骄二期房地产贷款项目评估报告书.docVIP

? 中国建设银行 湖北润海商发联合置业有限公司 桥口区宝丰路时代天骄二期 项目评估报告 评估机构：中国建设银行武汉市硚口支行 评估机构公章： （评估报告完成日期：2006年6月15日）  项目评估小组人员名单 直接评估人 姓名: 王莉 所在单位：建行武汉市硚口支行 评估审核人 姓名: 张斌 所在单位：建行武汉市硚口支行 职务: 宝丰支行行长  声 明 与 保 证 我们在此声明与保证：此报告是按照《中国建设银行固定资产贷款项目评估办法》和有关规定，根据贷款申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了贷款申请人及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 直接评估人签字： 年 月 日 评估审核人签字： 年 月 日 湖北润海商发联合置业有限公司 “时代天骄”二期房地产贷款项目 评估报告书 目 录 一、借款人资信评估 5 1.借款人基本情况 2.借款人经营情况 3.借款人财务状况 二、项目概况和建设情况评估 8 1.项目基本情况 2.项目建设条件 3.项目建设实施进程 4.项目设计、施工、监理情况 三、项目市场情况评估 11 1.项目投资环境 2.项目市场定位 3.项目租售情况 四、项目财务效益评估 13 1.项目总投资预测分析 2.项目资金来源评估 3.项目损益预测 4.项目投融资计划评估 5.项目财务效益指标测算 五、银行效益与风险防范措施评估 15 银行效益评估 风险防范措施评估 六、评估结论及贷款建议 17 附件：简要评估表1-5 一、借款人资信评估 1.借款人基本情况： 湖北润海商发联合置业有限公司是由深圳润海兴业投资有限公司和湖北商业发展有限公司联合投资组建，于2001年11月经湖北省工商行政管理局批准登记注册成立的有限责任公司，是具有法人资格的经济实体，其注册资本为1000万元，分别由：深圳润海兴业投资有限公司投资900万元，占股份90％；湖北商业发展有限公司投资100万元，占股份10％。注册资本全部到位。法人代表：谭干。公司主营房地产开发、房地产销售及物业管理等。公司房地产开发资质三级。 2.借款人经营情况 （1）借款人近三年来主要开发项目的运作情况 表一：借款人开发建设项目情况表 单位：万元、平方米 项目名称 总投资 建筑面积 开发时间 工程进度 可销售面积 已销售面积 回笼资金 时代天骄一期 12000 48000 2003年 已竣工 45000 46200 16000 （2）逐个分析项目销售及资金回笼情况及项目经营的经验和教训： “时代天骄”一期商住楼已于2004年全部验收竣工，房屋优良品率达98%，截止到2005年12月该楼盘销售率达98%，已回笼资金16000万元，取得了很好的经济效益和品牌效应。 3.借款人财务状况 （1）借款人近三年的财务状况如附表1所示。 （2）对借款人的财务报表进行分析 资产： [1] 存货较大，2005年存货6000万元主要为“时代天骄”一期未销售完的商铺1800平方米，以及公司开发“时代天骄”二期项目前期投入的折迁资金，，造成存货较大,截止2005年12月存货构成：“时代天骄”二期项目开发成本4194万元，“时代天骄”一期项目存货1806万元。 [2] 其他应收款1453万元主要为企业资金住来935万元，以及预交武汉市土地整理储备中心的500万。 [3] 应收账款主要为“时代天骄”一期商品房销售后的尾款397万元，应在年内收回。 负债： 应付帐款大部分为时代天骄一期项目未结算工程尾款及质保金1613万元，因项目销售顺利支付压力不大。 其他应付款1725万元是二期工程施工单位的预付的中标诚意款600万元，往来单位借款500万元，拆迁还建的房款230万元。 有关财务指标： 从销售利润看该公司连续三年分别为436万元、2805万元、1036万元，赢利水平处于较稳定的态势。 从反映企业长期偿债能力的指标资产负债率来看该公司连续三年的资产负债率分别为56.3%、43.68%、37.09%，比较平稳，且低于房地产开发类企业资产负债率满意值0.7的水平，长期偿债能力较强。 从流动比率来看，该公司连续三年的流动比率分别为4.82;2.21;3.8，均超过房地产开发类企业流动比率满意值1.5的水平；从速动比率来看，该公司连续三