2006年杭州清水湾项目市场调查.docVIP

清水湾项目市场调查 第一、杭州房地产市场 一、杭州房地产市场 1、市场总述 对比04、05年杭州房地产的大起大落，销售量稳定说明市场刚性需求仍大量存在，杭州房地产市场发展基础稳固。杭州房地产市场更趋理性，消费心态越来越成熟，自住型需求已占市场主导地位。 受到国家政策的影响，杭州土地推出量在06年－07年将有所回落，但整个市场土地推出量依然庞大。单从住宅方面统计，《杭州市住宅建设规划（2006.6-2007.12）》），在规划期内，总出让商品住宅用地约400-500万平方米（约6000-7500亩），总建筑面积约850-1100万平方米，约10.5万套。加上2006年推迟出让的1000余亩土地，预计2007年杭州将有近5000亩的土地推出，估计总建筑面积在500万平方米以上。也就是说，2007年杭州将迎来住宅用地供应的又一个高峰年。根据已透露的商品房土地出让地块计划，下沙、滨江、丁桥、三墩、转塘、企业改制地块成为土地供应的重点区域，此外，蒋村、和睦、城西学院区、复兴和望江区域也有若干的分布。《规划》表示，商品房土地供应的原则是体现“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展战略，以建立资源节约型和环境友好型城市为基础，保护好杭州的自然生态环境。此外，住宅土地的供应综合考虑了交通便利、出行方便等因素，下沙城、滨江区、三墩地区以及丁桥、九堡等将作为新增住房建设重点发展的地区。这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面将给予优先安排。对出让土地进行初步统计后发现，滨江和下沙的供应地块最多，分别有20宗左右；丁桥有七八宗；转塘和三墩各六宗左右；企业改制地块(多在运河沿线)六七宗；学校搬迁地块3宗；蒋村3宗；其他零星分布在和睦、复兴、望江等地。新建住宅郊区化已成为不可阻挡的趋势 2006年出让土地数据亦证实这一观点。本年杭州共挂牌出让住宅用地2657亩，总建筑面积约415万平方米， 2.3、小户型地块猛增 在商品住宅用地中，土地储备地块套型建筑面积结构比例按规定分为两类：第一类为市内重要地段、涉及与重要项目建设相关的地块，其套型建筑面积结构比例按已确定的比例执行。第二类为市内相对次要地段、涉及与次要项目建设相关或只是其本身开发建设的，其套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须符合国办发[2006]37号文件精神的要求地块将满足90m2户型占70%的要求。市中心地块由于需要“疏散中心区人口”，90平方米套型建筑面积的比例相对低一些，达50%甚至更低，如刚在月底出让的“杭汽发”地块仅为10%；而下沙等郊区地块相对要求严格低价位、中小套型普通商品住房250万～310万平方米的住房用地供应。除商品房用地外，新供应政府保障性住房用地总量为约150万平方米，其中经济适用房用地约105万平方米，限价商品房用地约45万平方米。《规划》指出，自2006年6月1日起，经济适用房、限价商品房和危旧房改善中，套型建筑面积中小于90平方米的占100%。　　土地的供应会直接影响到今后一两年的住宅市场目前杭州住宅市场存量现象已经比较严重2003年推出的土地尚未消化完全，未来几年内，杭州仍将持续走高，楼市进入买方市场的格局将不会发生逆转，竞争将成为未来楼市的主题。 其中，各大区域分布如下： 目前详细区域的供应特点如下： ■城中区域 特点:该区域已经是两极分化。一类是小户型单身公寓，户型在30-70平方米之间；另一类就是较为豪华的大户型，130-170平方米为主力户型。珍稀板块，走“顶级豪宅 ”路线 代表楼盘：野风·现代城、金都华府 、银马公寓、发展·今日嘉园。 ■城东区域 特点:该区域建筑形态以高层小高层为主，建筑风格以现代为主，主力户型在120-150平方米之间。 代表楼盘：盾安新城、金海二期、旅游·红苹果等 ■城西区域 特点: 多为高层景观住宅，价格比较坚挺，在宏观调控下未降反升，目前成交均价已超过万元。 代表楼盘：兰庭国际、银马公寓等 ■城北区域 特点:除了少量的单身公寓之外，经济型居住社区的感觉较为突出 。 代表楼盘：协安·景上、润和·亿城家园、清水公寓、联合·世纪新筑等 ■江滨区域(滨江一带加钱塘江两岸) 特点:以高层景观房为主力，区域内楼盘连年扎堆上市，供应量非常可观。 代表楼盘：贺田·尚城、六合·天寓、通策·钱江时代、滨江·金色家园等 。 ■滨江区域（高新区） 特点:高层为主，户型偏大，价格比江滨区实惠的多。 代表楼盘：华业·南岸晶都、风雅钱塘、倾城之恋 ■闲林区域 特点:综合性大盘居多，除多层、高层外还有排屋和别墅，主力户型在120-150平方米。 代表楼盘：庭院深深、发展绿城·翡翠城、方汇花苑、新明半岛、大禹·御景城等 ■老余杭区域 特点:老余杭楼盘的规模整体分为两类，10万平方米以