2006年北京商住物业市场分析.docVIP

市场定位分析 商住物业市场分析 区域商住样本项目 项目 办公面积 开盘时间 入住时间 均价 东方银座商住 6（万平方米） 2002.3 2003.1 15000 华普花园 7（万平方米） 2000.6 2003.6 13000 尚都国际（2、3 期） 2（万平方米） 2005.1 2006.12 19000 铂宫商住楼 2.7（万平方米） 2003.9 2004.8 19000 时间国际 3.8（万平方米） 2004.10 2005.12 12000 商住市场供应量 本区域相对繁华，是众多高档公寓项目的聚集地，由于区域位于城市中心，且临近中央商务区，因此有相当多的企业在本区域内的高级公寓内办公，并使得本区域的商务氛围越来越浓厚。商住项目与住宅项目的特点相似，出售后再进入二级、三级市场的比例较少也不好统计，故在分析商住项目的供应量时，一般只统计其在售项目的供应量。 本区域目前明确作为商住项目推出的在售项目如下： 区域商住样本项目供应情况 项目 办公面积 开盘时间 入住时间 东方银座商住 6（万平方米） 2002.3 2003.1 华普花园 7（万平方米） 2000.6 2003.6 尚都国际（2、3 期） 2（万平方米） 2005.1 2006.12 铂宫商住楼 2.7（万平方米） 2003.9 2004.8 时间国际 3.8（万平方米） 2004.10 2005.12 从上表可以看出，随着时间的推移，本区域内新增加的商住面积呈递减的趋势。面积较大的东方银座和华普花园开盘时间早销售时间长，目前剩余的供应已经相当有限。开盘时间相对较晚的项目，总体供应原本就很少，近期区域内部又少有明确的以商住为主要定位的产品推出，因此，总的来说区域内商住类产品的供应比较少。 商住市场分布状况 区域商住样本项目的分布 项目 区域 东方银座商住 东二环 华普花园 东二环 尚都国际（2、3 期） 朝外 铂宫商住楼 朝外 时间国际 三元桥 本区域内的商住项目都分布在东二环、朝外、三元桥等交通便利的繁华地带， 本案周边因为目前仍然比较清静，且周围公寓、住宅项目较多，缺乏商住的氛围。 商住市场户型状况 本区域内商住样本项目的户型多种多样，但具体到各个项目又有较大的差异，但总体看来，三居以下户型为主流产品，其中又以两居最多，一居紧随其后。总体来说，区域范围内各个样本项目的销售是良好的，除复式户型总体套数销售率在50%以下，其他户型在销售套数上都超过了60%。其中一居和两居销售状况是最好的，四居、复式户型由于供应量比较少，因此销售数量也相对教少。这说明在区域范围内对于商住类物业的总体需求是良好的，在产品供应方面三居以下户型多且较受欢迎，两居和一居产品供应最多，销售状况也最好。 下面来看各个项目不同户型的面积分配。 区域商住样本项目户型状况 项目 一居 二居 三居 四居 复式 东方银座商住 58-92 115-149 129-144 198-205 199-409 华普花园 75-92 153-397 148-383 209-425 尚都国际（2、3 期） 144-339 284-287 铂宫商住楼 220 229-253 198-205 538-1077 时间国际 121-209 191-193 254 198-205 如上表所示，区域内早期推出的商住公寓户型相对偏小，一居多在80 平米左右，而两居、三居户型，面积也多在200 平米以下。这说明早期商住产品在户型的面积分配上还是偏向居住型的，在设计方面更多的考虑到“住”的特性，而“商”特性则更多的存在于推广范畴内。而2003 年以后开盘的铂宫、时间国际和尚都国际二、三期则适当扩大了各个户型的面积，一居就超过了100 平米，多数户型都保持在300 平米以内。这显示商住类产品在设计方面已经更趋向成熟，且更加明确了“商”的特性。如2005 年新开盘的尚都国际二、三期，干脆将所有户型都做成一居，中间不设计隔断以便更好的适应商住类客户的需求，便于客户自行设计房间隔断。客户对于大一居或大两居更感兴趣。 价格销售分析 区域范围内，商住样本项目现价集中在12000—19000 元/平米之间。 区域商住样本项目价格情况 项目 均价（元/平方米） 东方银座商住 15000 华普花园 13000 尚都国际（2、3 期） 19000 铂宫商住楼 16000 时间国际 12000 就目前的状况看，越接近中央商务区的项目价格越贵，而各个项目从认购到开盘再到当前的价格增长幅度都比较大，速度也比较快。当然，地理位置只是影响价格的因素之一，另外，项目本身的品牌、建筑档次也是决定因素。如尚都国际二、三期，因是SOHO 品牌，其价格也大大超出其他项目。 针对市场及