2006年黄梅县黄梅面粉厂地块研究.docVIP

三泰房产黄梅面粉厂地块研究 第一部分 项目地块环境分析 一 项目土地性质 土地性质 地理位置 项目地块位于建陶路，原黄梅县粮食局面粉厂旧址，黄梅大道与建陶路交汇处北侧100米.东临建陶路、临路面约160米，南面距离黄梅大道100米、西临农民菜地、北面为居民自建住宅区，地块地表呈西北高，东南低状，目测该地块平均高出周围地面1米左右； 新修车站二路从偏北方向东西横穿道路地块，将地块一分为二， 道路位于新修道路南面地块承梯形、南宽北窄，临建陶路约150米。位于新修道路北面地块承三角形，临建陶路约10米。 土地面积及其红线图 项目地块东西最宽约210米、南北最宽约170米，占地面积20051平方米（30.8亩），本项目红线紧压现有原面粉厂单位围墙。 三通一平现状 项目地块通过拍卖取得，地面部分为原面粉厂厂房及附属建筑物，除建筑物外，地面部分约60%为20-45公分厚度的水泥路面。 地块的历史研究 地块前身为黄梅县粮食局面粉厂工厂、办公及职工宿舍。 综述 项目地块现有建筑物的拆迁工作在近期将展开，预计拆迁完成时间为8月初，地块整体形状呈南宽北窄。 二 地块周边环境 周边环境 地块周边的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。 地块东面近景为黄梅职校老校区、印刷厂，菜地，远景为西河，初高中教育区，远山山脉。 地块南面近景为紫荆城市花园项目、黄梅大道，远景为黄梅县城商业区。 地块西面近景为农民菜地、五组大道，远景为郊区居民区，铁路线。 地块北面近景为居民住宅宅区及建陶厂区、黄梅火车站区域，远景远山山脉。 2）环境污染情况： 空气：基本上没有污染源，空气比较纯静。 噪音：噪音来源主要为生活噪音，其次是工厂机械噪音。 水质：地块周边水质基本为生活污水，建陶厂部分污水向北排泄，影响不大。 土地：垃圾污染主要为生活垃圾，但影响不是很大。 3）治安情况： 本项目所在地属于教育集中区域，公安机关管理力度大，总体治安情况良好。 综述 从项目地块的周边近距离的环境来看，目前生活居住的氛围尚未完全成熟，但项目地块距离黄梅县教育中心的优越位置，学区优势比较明显，将成为今后项目推广的主要周边环境特色。 三 地块交通条件 项目地块周边交通条件 1）．项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划： 连接城区内外交通干道的网络主要为黄梅大道、五祖大道交通网，项目与外界的交通网络为建陶路、新修车站二路。 项目与外界的交通网络为建陶路及车站二路。 公共交通起始线路，目前距离项目最近的公交线路为途经黄梅大道线路1路车，发车率不高，公交路线少，是黄梅县城交通状况一大特点. 黄梅本地交通偏重于麻木，交通费用比较低，起步价1元，城市的士约50辆，起步价3元 2）项目对外交通状况。 项目距离黄梅长途汽车站约2.8千米, 黄梅火车站约500米,通过黄小高速与武汉、合肥、九江联络，项目地块距离黄小高速路口约4千米。 综述 项目地块与外界沟通主通道建陶路原来为一城市主干道，在五组大道建成通车后功能渐渐削弱， 从项目地块的现有交通网络及其远景规划和城市发展的方向来看，由于黄梅县城面积不大，项目现有交通便利性虽不是很好，但项目地块现有的交通条件基本可以满足小区居民出入需要，对于完全依靠公交系统出行的居民就有一定的限制，也并非为关键的限制条件。 四 周边市政、公建配套设施 1）周边市政、公建配套设施： 购物 黄梅县的商场集中黄商及老东西街商圈、距离项目地块约1.4千米，黄梅大型超市基本位于项目地块0.5—2公里范围之内如：黄梅购物中心、黄梅通讯广场、鄂东家电平价超市、胡涂聚星广场；在项目西南方向450米内拥有鄂黄农贸市场，在沿黄梅大道与建陶路交汇口有零星的便利店。 文化教育 幼托有康复幼儿园，启明星幼儿园，小学为竹林小学，距离实验中学仅400米，省重点中学黄梅一中700米，西河小学、黄梅理工学校，育英学校距离项目地块均在1200米之内。 医疗卫生 医疗卫生主要有黄梅县人民医院、县妇幼保健医院、县中医院距离项目地块均在1000米之内。 金融（银行、保险、证券） 本项目距离农业银行，建设银行仅400米，保险，金融服务均在500—2000米的距离内。 邮政 项目周边的小型邮政服务网络较为健全，距离黄梅邮政局约1000米。 娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所） 项目周边1500米内现有皇家大酒店，黄梅人家等高档配套服务，其他小型服务项目基本分布在黄梅大道两侧，县一中设有体育中心。 水电、排污情况 水电、排污规划已经完善。 2）综述 项目周边市政、公建配套设施较为完善，其规模档次都很高，且距离项目地块均在2000米内，是发展中高档物业的前提条件，也是本项目发展高档次商品的有利条件，与未来小区居民生活的关联度高，