2006年重庆某项目市场报告.docVIP

第一部分 宏观市场及重庆市房地产市场综述 宏观经济 整体经济快速稳定发展 作为西南地区的重镇，重庆市自正式成为直辖市八年来，经济保持快速、稳定、健康的发展，2006年全市的GDP达到2650亿元，同比增长12%。经济增长所带来的投资力度加大，消费需求上升等积极影响有利于整个城市房地产市场的发展。房地产市场需求规模处于扩大的进程中，目前重庆市正在进行大规模的城市建设，住宅、商业等房地产项目的供应都处于快速增长的状态中，整体经济环境的向好有利于需求规模的稳定增长，有利于吸引外来投资，减少地产投资风险，保证投资收益的实现。正由于投资环境的改善，大量外来资金进入重庆市的房地产市场，国内一些品牌地产商相继投资于此。 重庆市历年国内生产总值（GDP）与房地产产业产值关系表 年份 GDP（亿元） 其中： 房地产业产值 占GDP的比率 房地产产业（亿元） 1996 1179.1 20.9 1.77% 1997 1350.1 26.9 1.99% 1998 1429.3 36.6 2.56% 1999 1479.7 40.7 2.75% 2000 1589.3 51.9 3.27% 2001 1750.0 59.5 3.40% 2002 1971.3 70.9 3.60% 2003 2250.1 87.8 3.90% 2006 2650 N/A N/A 固定资产投资增长，地产投资缩量 2006年重庆市全社会固定资产投资总量达1609.93亿元，比上年增长26.8%。中央政府为防范房地产市场投资过热，预防楼市泡沫的产生，出台了一系列规范市场、抑制地产过度投资的政策，包括提高银行信贷门槛、改革土地出让制度、提高交易税费等。在这一系列政策的影响下，地产投资有缩量的趋势，2006年1-3季度重庆市房产企业完成土地开发投资额为21.97亿元，同比减少7.1%；完成土地开发面积为667万平方米；房地产企业购置土地面积为651.43万平方米，同比减少15.4%。房地产投资门槛的提高使大量实力较弱的房地产企业被市场淘汰或被大公司兼并，市场上的地产开发能力提升，商品房品质也得到有效提高。 消费需求规模扩大，住宅需求旺盛 2006年重庆市城市居民的可支配收入同比上升了13.9%，为9220.96元；同时，社会消费品零售总额同比上升了14.3%，达到953亿元。社会消费品零售总额涨幅略高于收入涨幅，说明当地居民在收入增长的依托下其消费规模相应扩大，在诸如住房此类高额消费品的消费上，需求规模也处于增长的状态中，2006年重庆市住宅成交面积同比上升18.6%，达到1709.29万平方米。收入提升是消费数量及质量提升的基本保障，在住房消费中，重庆市有大量的人口作为居住消费的有效保证，目前重庆市正在进行大规模的城市建设，在此期间，除改善居住条件的消费外，城市建设所引起的拆迁也将产生大量的居住消费，因此整个城市的住宅市场仍有很广阔的发展前景。 城市化进程持续推进，中心城区人口开始向新区分流 截止至2006年9月31日，重庆市总人口为3159万人，其中常住人口2770.98万人，自然增长率为2.85‰，城镇人口为1205.7万人，占总人口的43.5%。目前乡村人口在整个重庆市人口的比例仍超过50%，根据重庆市有关规划，到2010年，重庆城市化率要达到50%，将新增60万城市人口，城市面积也将同步扩大600平方公里。人口的增长将直接导致住房需求的上升，本地居民改善居住条件、农村人口进入城市的居住需求、旧城改造的拆迁用房需求这三部分将构成重庆市居住需求最主要的原动力。由于重庆旧城密度过高，居住环境差，新建住宅的建设重点区域为新开发的城区，如北部新区，大量人口正从原中心城区向新城区转移，尤其是一部分高收入的人士，以追求良好的生活环境为二次置业的主要目的。 居民收入增加，房价同步上扬，房价收入比仍保持合理比例 2006年重庆市城市居民可支配收入同比增长13.9%的同时，主城区的住宅成交均价也同比增长16.1%，达到2174元/m2，普通住宅成交均价同比上升13.2%，为2151元/m2。房价收入比仍保持在4.5：1的合理水平上，与其他同等级别城市高于7：1的比例而言，重庆市的房价绝对值尚在大多数市民可承担的范围内。目前当地住宅价格仍处于低位，与其城市定位不符，房价基数较低，以其目前经济运营状况、城市建设的进程，可预见重庆市房价仍有较大的升值空间，根据目前楼市的供需状况结合宏观经济运行状态，住宅价格增幅仍将维持在8%-12%左右。 外来投资增加带动外来高质素人口引入 作为西南重镇，重庆市在直辖之后，外来投资力度逐年加强，2006年实际利用外商直接投资4亿美元，增长29%全年引进内资86.9亿元房地产市场发展状况 房地产投资 投资指标 数