2006年通辽市天福家园市调定位报告.doc

通辽市天福家园 市调定位报告 鸿基（国际）地产 二零零六年七月十八日 目 录 前言 第一部分 市场调查 通辽市总体概况 地理位置与概况 经济结构与实力 人口与收入状况 公共配套设施 交通配套 “十一五”主要指标 通辽市“十五”期间房地产概况 通辽市住宅物业调查 目前在售物业调查 近2年已入住项目调查 待售物业调查 市场分析 供需分析 物业分布、规模与类型分析 定位分析 设计规划、小区环境与配套分析 户型分析 推广方式分析 售价分析 客户分析 客户访谈 营业用房分析 总结与市场展望 第二部分 项目定位 项目概况 项目竞争状况 项目SWOT分析 项目定位 本项目形象档次定位主要涉及和考虑的因素及其结论 目标市场定位及其对物业的要求 项目定位 客户定位 产品定位 前 言 诚蒙内蒙古通辽市天福房地产公司厚爱，香港鸿基得以进入通辽操作房地产项目。为了争取时间，本次调查工作比较紧凑。由于实现本地化需要需要时间，另外，在本次调查中，通辽市同行抵触情绪比较明显，因而，本报告调查结果可能有与实际不相符的地方。对于此点，香港鸿基将秉承“专业、敬业”的操守，在日后的工作中，不断跟进并更新调查资料，以期能为天福地产提供最新、最详尽的市场资料和观点，令项目日后销售更上一层楼。 本次调查结论概括如下： 市场供应量高位放量，2006-2007年新增供应量将达到70万平方米，市场竞争将白炽化，能否突出项目特色，抓住客户心理需求将是本区销售能否上台阶的关键。 项目同质化严重，项目个性不足。 概念为房市主题词，细节时代即将来临。 小规模楼盘备受压力，环境好、素质高的项目继续受到客户追捧； 户型结构走向实用，小康型户型（80多平米的2居，100平米左右的3居）成为市场新宠，大户 型面临压力； 平均售价会进入调整期，项目性价比更趋合理。 商服裙楼供应量过大，将面临市场压力。 市民购房意识较高，比较理智，市场仍需引导。 一、通辽市总体概况 地理位置与概况 通辽市位于内蒙古自治区东部,地处北纬42°15′-45°41′、东经119°15′－123°43′之间，总面积59535平方公里,南北长约418公里,东西宽约370公里。东靠吉林省、西接赤峰市、南依辽宁省、西北和北边分别与锡盟、兴安盟为邻，属东北和华北地区的交汇处。通辽市地处松辽平原西端,属于蒙古高原递降到低山丘陵和倾斜冲击平原地带。北部山区属大兴安岭余脉,面积19349平方公里,占全市总面积的32.5%,海拔高度1000-1400米。中部属西辽河、新开河、教来河冲击平原，面积12502平方公里，占全市总面积的21.0%，平原区由西向东逐渐倾斜，海拔由320米降到90米。南部和西部属于辽西山区的边缘地带，由浅山、丘陵、沟壑、沙沼构成，面积27684平方公里，占46.5%，海拔400-600米。全市境内较大的山有罕山、阿其玛山，老道山和青龙山。通辽市的前身为哲里木盟,始建于清朝崇德元年（1636年）。1999年10月,撤销地级哲里木盟建制,成立地级通辽市政府，辖科尔沁区、霍林郭勒市、科左中旗、科左后旗、开鲁县、库伦旗、奈曼旗、扎鲁特旗。市政府所在地科尔沁区是全市政治、经济、文化的中心。人均GDP达到10522元通辽市国民经济快速增长，综合实力进一步加强。国民经济快速增长，综合实力进一步增强。全市生产总值完成326.40亿元，同比增长21.0%,全社会固定资产投资达到226亿元，同比增长41.3%。人均GDP达到10522元，同比增长21%。全市社会消费品零售总额达91.14亿元，比上年增长16.9%。其中：第一产业增加值90.13亿元，增长12.9%；第二产业增加值110.99亿元，增长30.1%；第三产业增加值125.28亿元，增长17.9%。三次产业比重分别为27.6：34.0：38.4，产业比重进一步优化。通辽市地方工业初具规模，实力日增。初步形成了产品加工、能源、医药化工、冶金建材四大主导产业为骨干，门类比较齐全，布局日趋合理，具有一定的基础、规模和地方特色的工业体系。人均可支配收入达到7680元通辽市境内居住着蒙、汉、满、回、朝鲜 、达翰尔等32个民族。总人口310.92万人，其中蒙古族人口140.45万人，是全国蒙古族人口最集中的地区。2005年达到11680元，比上年增加952元，增长8.9%，其中：国有单位人均11730元；集体单位人均10333元；其他单位人均11886元。城镇居民年人均可支配收入达到7680元，比上年增长11.9%；人均生活消费支出6278元，增长18.8%。农牧民人均纯收入3318元，增长14.9%；人均消费支出2011元，增长20.5%。通辽市社会全面进步，各项事业协调发展。全市有普通高等学校1所，在校生195462人；普通职业技术院校2所；普通中学