世联2012武汉海昌极在地海洋世界营销策略报告.pptVIP

; 本文内包含的资料属于世联地产的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。;项目回顾;历史推广形象：;;但， 世联认为 我们可以做得更好！;开发商目标;目标解读;项目名称;世联观点;项目要做得更好，需要从客户角度审视问题;基于大量客户访谈了解到，客户对于本项目，普遍有一些认知：;项目在汉口的了解度为55％，较为了解项目的有30%的客户，还有15%的人对项目不太了解，仅对海洋馆有印象;旅游地产形象确立，对于片区未来配套交通规划得到客户认可，虽项目展示得??提升，但周边环境较差；;高端刚需客户多与后湖、常青等项目比较，对于性价比，区域配套更为追求；;纯价格外溢客户多与金银湖项目比较，对于价格，产品功能性等更为追求；;客户存在以下几点认知：;没有将旅游地产与住宅产品紧密性结合；;目前53％客户来后湖片区，26%来自常青片区，大多数为因区域价格水平较高而外溢，对于价格敏感性高，更注重性价比项目，星悦城、美联奥林匹克、卧龙丽景湾等竞品都是主打高性价比的项目；;竞品林立，资源分流严重，客户容易被抢夺；;问题小结：;价值梳理;①海昌品牌 海昌以经营石油贸易起步，经过20年发展，该集团已经发展成为集石油贸易、船舶运输、房地产投资、商业旅游四大支柱产业为一体的国际化企业，2007年进军大连地产界，现已在10个城市留下了钜作，占据地产界举足轻重的地位。; 旅游地产在大规模开发的趋势下，逐渐演化为大型区域的经济开发，由旅游地产主导的旅游产业和相关产业逐步支撑起地区人口、经济的发展，并通过复合型的旅游地产开发不断提高土地价值，催热区域经济发展。 相关专家说：“目前国内还是以资源性的旅游居多，对于旅游地产开发而言，未来还有很长的路可以走。”;周边发展逐渐成熟，临近市中心，极地海洋世界自身配套，在建武汉客厅;三环线出入口、武汉大道直达武汉中心、地铁贯通市区，临近四大热门区域;产品价值：2改3小户型产品，实用率高;项目价值小结:;客户分析;客户从哪里来？;“这里的房子是我家里的房子，如果就我目前的工资水平的话，在后湖这边买房子没什么大问题，可能就是贷款要多一些，如果我在金银潭那边买套房子的话，我还可以省下一辆买车的 钱，所以，就价格而言的话，我可能会考虑稍微郊区一点的地方，便宜嘛！” ——新华家园业主，李小姐;新华路以西客群，主要向金银湖、古田和汉阳区域外溢，被牵引的比例不大 ； 部分中心区散点客户被后湖以及常青区域的价低价格以及居住大环境吸引而外溢。;客户访谈： “我目前能承受大概15万的首付，肯定不可能在汉口中心买房子，会往后湖那边看看，那边的房子性价比挺高的，而且还有地铁。” ——建设大道瑞通大厦某白领：李小姐;沿“黄埔大道—金桥大道—本项目” 车程约10-20分钟，道路畅通，具有牵引永清、花桥、后湖客户的基础，能够外溢至本项目，但有竞品干扰。;;区域研判3;;竞争分析;片区;竞品存量及下半年供应量;项目名称;策略解析;策略解析——核心问题;世联对海昌极地海洋世界项目的营销策略;策略解析——策略分解;策略解析——策略分解;策略执行;一个体验式的全方位展示 一个优质的产品系 一张刚需的认筹卡 一个轰动全城的启势事件 一个树立旅游地产形象的大活动 一个精准性的营销 一个成熟的联合案场;一个体验式的全方位展示;增添海洋元素，由展示型园林变成参与式风情园林；;增添海洋元素，由展示型园林变成参与式风情园林；;升级物管服务，提升物管展示功能;;升级物管服务，提升物管展示功能;;物料风格化，清一色的“海洋风”；;;打单价，打首付等形式，线上制造卖点噱头；;启动申领“海昌?天澜“卡，参加每次节点积购房优惠;增强海昌?天澜卡的功能性，保证目标意向客户对办卡过程无抗性。;保证精确的对外渠道，控制营销成本的同时，尽最大努力深挖目标客户。 ;利用节点邀约客户至现场升级优惠，进一步筛选客户意向。;公益事件启势，制造社会影响力；;认筹期间持续造势;针对区域，精准拓客;针对客户属性，精准拓客;地域占领：通过户外、车站牌的常年投放，在地域上对常青路沿线、新华路沿线、大常青、菱角湖等形成长期覆盖。;流动占领：通过的士LED、公共自行车包装及公交车身形成对汉口地区无缝渗透。;利用公交资源 方式： 　　　目前首置客户出行仍以公交出行为主，利用公交总站资源，在公交总站运营的公交车投放吊旗广告，吸引目标客户。;一个精准性的营销;4、网络硬广、微薄互动、软炒；;分展点固定场