世联北京丰台区中海在城及安德鲁斯商业 营销报告.ppt

方庄区域 ！ 业种业态之区域市场 区域界限：方庄餐饮街东起方庄蒲方路东口，西至蒲方路中心环岛，全长750米餐饮特点：街内有餐馆27家，建筑面积1.6万平方米，营业面积近9000平方米。经营风味比较齐全。同时周边还聚集有大小餐馆170多家，为北京是十大餐饮街之一。区域内餐馆档次主要为中档或中高档。中式正餐为主，也有一定西餐分布。餐馆面积：50～1500平米租金水平：3.5～5元/平米中式正餐客均消费：40～50元/人租金 Worth Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格预期 方庄餐饮租金水平：3.5～5元/平米十里河租金水平：2~6元/日/平米成寿寺区域内商业物业租金水平：2.5～6.5元/日/平米 根据区域发展，未来保守预估租金3-5元 按10年租金10%回报率 销售底价：3*30*12*10=10800 销售高价：5*30*12*10=18000 估算均价：14400元/平米 Worth Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 建议成交均价： 14400*0.95=13680元/平米 5*30*12/13680=13.2% 最高年投资回报：13.2% 若销售速度很快，就可顺利提升价格！ 基本与住宅价格比例一致！ 因提前预支未来发展，基于项目开发现状， 应为投资客和未来商业多留些价格空间。 同时可以提高宣传空间及销售速度！ 价格建议 Worth Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 我们认为： 所有销售奇迹都不是发展出现的！ 而是创造出来的！ 战略制胜—创造奇迹 HOW Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 大单销售，小单填空，分批销售！ 销售模式——大单销售 A B C D E HOW Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格策略 （ 打分评测） HOW BLOCK 位置打分 空间打分 总分 计算均价 （元/平米） 模糊均价 （元/平米） 面积 （平米） 销售金额 A 5 4 9 14484 14480 7298.7 1.06亿 B 4.5 5 9.5 15289.3 15290 2264.45 3462万 C 3.5 5 8.5 13680 13680 1738.11 2378万 D 3 5 8 12875 12880 1403.88 1808万 E 2.5 5 7.5 12070 12070 1501.33 1812万 总分 18.5 24 42.5 8.5：13680 1：1609.4 13680 14206.47 1.943亿 均价13680，总销1.943亿。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1、一期到底卖什么？ 3、一期项目售价如何合理评估 ？ 4、一期项目营销如何实现利润最大化？ 需要解决的问题—— 5、一期项目业态该如何规划？ 2、一期客户是谁？ 6、C1C2定位的方向建议！ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 销售策略 完成基本利润价格 销控策略：A+B相互作用！ A位置最好；B价格最低 A实现高价；E实现快销 达到附加利润价格 销控策略：C+D相互作用！ 市场基础:A\E已完成造市 C、D均好性中间产品